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スタッフブログ

共用部分に私物を置いてはいけないの?


分譲マンションや賃貸マンションに関わらず、
管理会社から共用部分に私物を置いてはダメということになっています。

濡れた傘を置きたい!
バギーをしまうところがないから、廊下に置いておこう!
だって、廊下は広いし、ちょっとくらいいいのでは!
なんて思ったことはないでしょうか?

 

何故ダメなのかというと、

もちろん共用部分は居住者の皆様がお使いになるところで

個人的に使えるわけではありません。

皆様がそれぞれものを置くと、美的にもきれいではありません。

 

理由は他にもあります。

大きな地震があった時に、傘やバギーが廊下をふさいだ形で

転がってしまった。

火事が起きて、逃げようとした時につまづいて、転んでしまった。

転んだ拍子に骨折をしてしまった。

など、通常時には考えられないようなことを防ぐためでもあるのです。

 

ちょっとしたことが危険になることもあり得るので

皆様もお気を付け頂ければと思います。

 

三浦

 

 

連帯保証人の極度額とは


皆様、こんにちは

 

桜が開花しましたね。

まだ2分咲きのものも、木によっては満開に近いものもありました。

少なくとも今週いっぱいはきれいな桜が見られそうです。

お花見が楽しみですが、マスクとソーシャルディスタンスが

必要です。どこの公園でも宴会は禁止ですが、

今年は仕方ないですね。

 

 

さて、本日のお話は連帯保証人の極度額について。

 

賃貸借契約を結ぶ際は、連帯保証人を立てることが必須でした。

ところが最近は保証会社が連帯保証人に代わって

保証をするというのが主流になってきました。

何を保証するかというと、賃料などの滞納についてです。

万が一借主が賃料を払えなくても、保証会社が代わりに支払ってくれます。

保証会社は借主に対して、督促をして代わりに支払った賃料等を

払ってもらうことになります。

 

さて、昨今は保証会社が主流とはいえ、今でも連帯保証人を立てる契約はあります。

今回のお話は連帯保証人を立てて契約を結ぶケースのことです。

昨年の民法改正で連帯保証人の保証額の上限を

決めなくてはならなくなりました。

実は、今までは上限はなかったのです。

もし、借主が3年間も賃料を支払わなかったとします。

連帯保証人は借主と同じ支払い義務があり、

3年分の賃料相当額を貸主に支払う義務があるのです。

これでは、連帯保証人になりたくないという人はいますよね。

そこで民法改正では上限を決めましょうということになりました。

弊社では1年間の賃料相当額を連帯保証人の上限としました。

それを「極度額」と言います。

この極度額は何ヶ月分と決められているわけではありません。

おそらく1年間から2年間分としているケースが多いと思います。

簡単に1年分といっても、例えば25万円のお部屋だと300万円になります。

それを契約書に記載されるので、

連帯保証人になる方はちょっと驚くかもしれません。

が、実は無限に保証はしなくても良くなったという意味で、

連帯保証人になる人には朗報と言えるのです。

 

三浦

賃貸物件でLED電球に交換したいときは?


皆さま こんにちは。

弊社は、賃貸・売買物件のご紹介以外にオーナー様からお預かりしている

お部屋の管理を多数しております。

 

今日は、ご入居されたお部屋の照明を蛍光灯からLEDに替えたいと

思われた時の注意点をお話させて頂きますね。

 

照明のイラスト「スポットライト」

 

賃貸借契約時に「重要事項説明」や「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明」を

お聞きになられていると思いますが、その中では『簡単な修繕』として

電球の交換は入居様がされて構わないと書かれています。

お部屋の中で電球のダウンライトが設置されている場合、これをLED電球に

替えることが該当するかと思います。

まず、壁スイッチが調光スイッチかどうかを一度確認してください。

調光スイッチ(明るさを自由に変えることができるスイッチ)の場合

調光器非対応のLED電球を壁の調光スイッチに使用すると

不点灯、ちらつき、発熱等ランプの短寿命・故障の原因になりますので

必ず【調光器対応】と記載のあるLED電球をご使用ください。

 

また、最初についていた電球はオーナーの設備となりますので

LED電球と交換した後は、退去時にもう一度交換して頂く

必要がございますので、処分されずに保管をしておいてくださいね(*^-^*)

お借りになっているお部屋の電球を含めて、設備にご不明な点がありましたら

お部屋を管理している管理会社にお尋ねになることが肝心ですよ。

 

(清水)

 

 

 

宅地建物取引士って何をする人?


こんにちは

 

沈丁花の花も咲き始め、春になってきた感じが

ひしひしと感じます。

まだ気温は定まりませんが、春は来ていますね。

 

さて、本日のお題は、、、宅地建物取引士に

ついてです。

 

不動産の売買や賃貸の契約をした方は

ご存知かと思いますが、

契約に先駆けて「重要事項説明」の説明を

受ける必要があります。

 

「重要事項説明」というのは、

契約するにあたって、契約書の条項の中でも

特に知っておかなくてはならないこと、

また、契約をして、お住いや事務所や店舗として

お部屋を使う際に知っておくべき設備のこと、

などを事前にお知らせすることです。

 

それを書類にしたのが、「重要事項説明書」という

書類になります。

そして、その説明をするのが、

宅地建物取引士という国家資格を持った人なのです。

 

宅地建物取引士にしかできない仕事が3つあります。

1. 重要事項説明を行う

2. 重要事項説明書を作成、押印すること

3. 契約書に立会人として記名押印すること

つまり、契約に際して、責任を持つということですね。

私は資格を持っていますが、毎回契約の際は緊張します。

責任を持つということは

専門知識を持っていないとなりません。

そのために宅建試験という試験に

合格をしないとならないのです。

合格率は20%弱の結構な難関です。

 

余談ですが、重要事項説明の際は

宅建士証という免許証を

契約者にお見せした上で説明をするのですが、

その免許証には生年月日が書いてあり、

年がばれてしまわないように

ちょっと遠目に置いてみたり、、、

それでは意味がないですね。

わかっているのですが、、、、(^-^;

 

三浦

番町麹町エリアのマーケットについて


こんにちは!

寒暖の差が激しいこの頃ですが、

少しだけ春の気配が感じられ

なんとなくウキウキしてきます。

花粉は困りますが、、、

 

 

弊社では、毎月、番町麹町エリア

(九段、平河町、紀尾井町、隼町を含む)の

マーケットデータを発表しています。

前月1か月間の賃貸物件の動向を

弊社独自のデータから読み取っています。

 

以前は管理物件をお任せいただいている所有者の方々に

お送りしていましたが、

広く皆様にもお知らせしたほうがいいのではないか

ということで毎月発表させていただいております。

 

トップページにある以下のマークを

クリックしていただくとページに飛びます。

 

こちらをご覧ください。

 

データから読み取れるマーケットの動向を

できるだけわかりやすく説明しています。

読み物としても面白いのでは、、、と自負しています!

(毎月文章を作るのにかなり四苦八苦していますが(^-^;)

 

こんな感じです。

「1月のマーケットは、、、、

データを見ると、前月の募集物件数は98件でしたが、

1月の募集件数は128件であり、30件増えています。

「パークアクシス三番町」という新築賃貸マンションが

竣工間近となり募集が始まった事が一番の要因です、、、」

 

これからお部屋を借りたいと思っていらっしゃる方、

投資用に不動産の購入を検討されている方に

特にご利用いただければ嬉しいです。

 

ちなみに、弊社のデータは

賃料が15万円以上の物件のみとなっています。

 

三浦

東京ルールってなに?


皆様、こんにちは!

 

都内で2004年以降にお住いを賃貸で借りたことの

ある方はご存知かと思いますが、

契約書・重要事項説明書を一緒に

「東京都紛争防止条例に基づく説明書」という

書類の説明を受けられたと思います。

これは私達不動産業者の中では

「東京ルール」と呼ばれているものです。

 

 

では、何の説明かと言いますと、

退去したときの原状回復工事に関する費用の

貸主と借主の負担についてと

入居中に設備の不具合とか何かを壊してしまった時の

工事の費用負担についての説明になります。

 

東京都では費用負担に関しての紛争が多いため、

最初からきちんと借主に説明をしておくことを

条例で決めました。

そして借主に書面をもって説明をしないと

仲介業者には罰則があります。

 

内容については、

契約書や重要事項説明書にも記載があるので、

念のために再度説明をするということになります。

 

原状回復については

別のブログで書こうと思っていますが、

賃貸でお部屋を借ることになっている方は

必ずこの説明を納得するまで

お聞きになっていただきたいと思っています。

 

三浦

 

 

 

 

 

ご自宅のハザードマップ見たことありますか?


皆様こんにちは(*^^)v

営業の黒岩です。

 

皆様は、ご自宅のハザードマップを

ご覧になったことはございますか?

 

昨今、平成 30 年7月豪雨や令和元年台風 19 号など

甚大な被害をもたらす大規模水災害の頻発を受けて

不動産取引時に水害リスクに係る情報が

契約締結の意思決定を行う上で

ハザードマップは重要な要素となっております。

 

水防法(昭和 24 年法律第 193 号)に基づき

作成された水害ハザードマップを活用し

水害リスクに係る説明を契約締結前までに

行うことが必要となってきたことから

重要事項説明時に水害リスクに係る説明が

追加されました。

 

市町村が作成する水害ハザードマップに

取引の対象となる宅地又は建物の位置が

含まれている場合には

当該水害ハザードマップにおける当該宅地又は建物の

所在地を示して説明しなければなりません。

 

ところが、このマップが、

場所によってはものすごーく見にくいのです!

契約の度にこの物件はどこかな~って探すのですが

拡大して見るとぼやけて、

物件の場所がよくわからない事も多々あります。

ぼやけるとこんな感じ・・です(´;ω;`)ウゥゥ

 

美しき鮮明なハザードマップが欲しい

今日この頃でございます。

(営業:黒岩)

専任媒介と一般媒介って何?


皆様

こんにちは

 

インターネットや募集図面に「媒介」という

項目があるのをご存知でしょうか。

 

不動産の売買や賃貸の募集をするときに

必ず記載しなくてはならない項目なんです。

(「宅地建物取引業法」という法律に規定されています。)

ほとんどの場合、資料の最後の方に記載されています。

 

「媒介」とは「仲介」とほぼ同じ意味を持ちます。

不動産の専門的に「媒介」といいます。

 

「媒介」には3種類あります。

「専属専任媒介」

「専任媒介」

「一般媒介」です。

 

「専属専任媒介」と「専任媒介」は総称して

「専任媒介」と表現することが多いです。

 

貸主には違いがあるのですが、

借主にとってはほぼ同じ内容になります。

 

では「専任媒介」と「一般媒介」の違いは何でしょうか

 

「専任媒介」は貸主が仲介会社1社だけに

賃貸の募集をすることです。

「一般媒介」は貸主が仲介会社数社に依頼すること。

 

「専任媒介」をする仲介会社は1社だけなので、

その物件に対して責任があり、

貸主に募集の状況を説明する義務があります。

一方、「一般媒介」はそこまでの責任はなく、

物件についてもあまりよく知らない場合があります。

 

もし皆様がお部屋を探される場合、

媒介という項目を見てみてくださいね。

 

貸主次第なので、私達も「専任媒介」の時もあれば、

「一般媒介」の時もあります。

 

貸主にとって、数社に依頼した方が

良いように思うかもしれませんが、

実は1社だけに依頼しても、物件の情報は

ほとんど全部の不動産業者が見ることができるので、

情報の拡散としてはまったく変わりありません。

 

今後不動産について、

スタッフブログに書いていこうと思います。

 

もし、不動産について「これなに?」

ということがあったら、

ご連絡いただければ、ご説明させていただきます。

 

三浦裕子

お部屋の管理会社が変わった時に


皆様、こんにちは!

10月も半ばになると暗くなるのが本当に早くなりますね。

5時半なのに、真っ暗になってしまい、昼間があっという間に過ぎてしまう感じがしてしまいます。

今日は、お部屋の管理のお話をさせていただきます。

弊社も不動産の仲介だけではなく、管理もさせていただいております。

時々、管理会社が変更になることがあります。

理由はいろいろありますが、理由の一つに入居者がいる賃貸マンションを購入した方から

管理を任されることがあります。

(それを業界用語でオーナーチェンジと呼んでいます)

そのマンションの入居者にしてみたら、所有者が変わって、管理会社も変わることになります。

そして、賃料の振込先が変更になったり、保証会社が変更になったりすることがあります。

 

その際に、所有者と管理会社と賃料の振込先が変わりますという手紙を

以前の所有者新所有者の両方の署名押印をして借主宛てにお出しします。

ところが、それをしない管理会社も結構あるようなのです。

新しい所有者もしくは管理会社から

「所有者が変わりました。賃料は来月から〇〇銀行の〇〇支店に振り込んでください」とだけの

お知らせだけで済ませてしまうのだそうです。

先日仲介をさせていただいた所有者から今までは何棟か購入したが、

新旧の所有者名の手紙を出したことがないといわれました。

もちろん、それで問題がなければいいのですが、

もしかしたら、嘘の手紙で、詐欺かもしれませんよね。

もし、賃貸でお住いになっていらっしゃる方がそういう手紙をもらったら、

以前の所有者もしくは管理会社に確認をした方がいいですよ。

 

(三浦)

顧問建築士


弊社はご承知の通り、㈳HEAD研究会(http://www.head-sos.jp/

に所属し運営しております。そんな中で不動産管理業者が痛切に感じていることは、

不動産管理については、建築知識や関連法規が多岐にわたっており、

その道のスペシャリストでないと分からないことや

常に知識を更新し、蓄えないと管理運営はしきれないことです。

 

そこで、弊社では建築関連法規のスペシャリスト佐久間さんや新堀さんなどを

顧問建築士として動いていただき、管理現場で大きな成果を出しております。

 

昨日も、新堀さんに顧問建築士として、物件の状況を客観的に見ていただき、

まとめ、課題解決に大いに活躍いただきました。

不動産管理会社の皆様、改めて建築に詳しい方というより、コンサルテーションできる

建築士の方に顧問になっていただき、いざという時に動いていただきますと、

更にオーナー様や入居者の皆様との信頼関係が増します。

(レーザーによる沈下測定)

 

(入居者へのご説明)

 

是非、顧問建築士というサービスを導入しては如何でしょうか。

 

橋本