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スタッフブログ

DIY賃貸のフォーラムがありました。


 

弊社の社長が委員長をしているHEAD研究会の不動産マネージメントTFで、

DIY賃貸のフォーラムがありました。

 

 

DIYってご存知ですかと思いますが、

「DO IT YOURSELF」のこと。「自分でする」という意味です。

賃貸のお部屋で何を自分でするのかというと、もちろん内装です。

 

今テレビなどでかなり流行っています。

森泉さんが古い家をリフォームしていますが、

それもDIYです。

 

そもそも賃貸のお部屋は原状回復ということが決まりになっていました。

例えば、白い壁紙をブルーの壁にしたい!とか、

ここに棚があったらどんなに便利かとか、

そう思っている方は多いかもしれません。

今でもやっている方もいるかもしれませんが、

退去した時には原状回復をしなくてはなりません。

剥がせる壁紙といっても、きれいに剥がれるわけでもないので、

その時は原状回復で壁紙の張り替え費用を請求されてしまいます。

 

 

そこで、もっと自由に賃貸のお部屋でも内装リフォームをしたり、

原状回復をしないで済む方法がDIY賃貸なのです。

もちろん何をやってもいいわけではありません。

基本的には躯体(建物の構造の一部)をいじってはダメです。

 

オーナーにとって、リスクがあるように思えますが、、、

例えば、「真っ赤な壁紙を貼ってもいいのか」、

「原状回復をしないって、そんなことは許されない!!」と思われるのは当然です。

 

 

それを安全な方法で、誰にとってもよい方法で、

簡単に実行できるような方法を普及したいと思う人たちが集まっての

フォーラムとなりました。

 

今回の取り組みは国土交通省もバックアップしています。

弊社のホームページにDIY型賃貸借のすすめというコーナーを作りましたので、

是非お読みいただければ思います。

こちらから

 

 

 

 

今回、弊社の管理物件のオーナー様に協力いただき、

ご所有の川崎市にあるアパートの1室をDIY賃貸の実験台として

提供していただきました。

 

 

 

今後はこのアパートの部屋を貸すための施策を進めていく予定です。

またご報告させていただきますね。

 

きっと楽しいものになると思います。

 

三浦

 

 

雪が降りました!気になる管理体制をうかがい知れるチャンス・・・?


皆様こんばんは!片山です。

 

今日は一段と冷え込みましたね~!!

外を歩けば、まだまだ解け残った雪がたくさんあり、

視覚的にも寒さを感じております((+_+))

写真は22日の大雪真っただ中のものです!(あたり一面銀景色!)

 

さてさてその雪ですが、東京はめったに降りませんよね。

そのめったに降らない雪がどれくらい残っているかで、

管理体制のよさが伺いしれたりするのですよ・・・(‘Д’)フフフ…

 

たとえば、弊社の所在する「パレロワイヤル六番町」の管理人さんは、

すぐさま雪かきをしてくださっていました!

なので、マンション前は滑ることなく安全に歩けます(^^♪

場所によっては、そのままになっていて、路面が凍結している場所もありますよね・・・

 

もうすぐ雪も解けてしまうとは思いますが、気になる物件の前を通って

チェックしてみてはいかがでしょうか?

 

 

 

(片山)

 

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投資用マンションを購入したら・・・管理です!(第3回)


こんにちは。営業の榎本です。

今回は、『投資用マンションは「管理」が大切!』の第3回です。

前回は、管理会社ってやっぱり重要ですよね … ということを
お話し致しました。
やっぱり、しっかりとした管理会社にマンション管理をしてもらうことは
大切なことだと思います。

さて今回は、『管理会社って何を行っているの?』をお話し致します。

管理会社の仕事は、オーナーの資産を管理する(守る)ということです。
毎月定期的な収益を上げ、安定した賃貸運営を行うことですよね。

また、オーナーの資産を守るということは、資産価値を下げない(むしろ上げる)
ということですので、資産価値を上げるためのことをしなければなりません。

例えば、建物は経年劣化によりだんだんと古くなっていきます。
築20年も経つと、あちこちに直さなければいけないところが出てきます。

修繕をするにも多大な費用がかかりますので、計画的にしていかなければ
修繕する費用もオーナーは出せなくなってしまいます。

特に、定期的に行わなければならないマンションの「大規模修繕」の
計画を立てることは重要です。

では、マンションの大規模修繕にはどのようなものがあるのでしょう?

次回は、『マンションの大規模修繕とは・・・』をお届け致します。
お楽しみに!

(榎本)

投資用マンションを購入したら・・・管理です!(第2回)


こんにちは。営業の榎本です。

前回より、投資用マンションは「管理」が大切!というお話しを
始めさせていただきました。

前回は、管理で一番大切なことは…ということをお話し致しました。
やっぱり、毎月定期的に賃料が入るということが一番ですよね。

さて今回は、管理するうえで賃料の次に大切なことをお話し致します。

借主はお部屋を毎日使うことになります(当然ですよね)が、
住んでいくうちにだんだんとお部屋は劣化していきます。
当然、貸している部屋はオーナーのものですので、何か不具合があれば
修繕したり交換したりする義務がオーナーにはあります。

特にエアコンと給湯器が故障した!というクレームが多いのですが、
給湯器が故障してしまうとお湯が出なくなってしまうので、
賃借人はとても困ってしまいます。

すぐに対応したくても、そんなお話しが夜中だったり、自分が働いている
時間にあったりすると、とても対応しきれないですよね。
オーナーは賃借人との信頼関係を失ってしまいかねません。

そんなオーナーの悩みを解決してくれるのが「管理会社」です。

例えば弊社では、24時間コールセンターにて賃借人からのクレームについて
対応させていただいております。「夜中にお湯が出ない」「漏水した」等の
緊急対応も可能です。

しっかりとした管理会社にお願いするのも1つの安心ですよね。

(榎本)

投資用マンションを購入したら・・・管理です!


こんにちは。営業の榎本です。

最近、弊社のお客様がこのエリアのワンルームマンションを購入される
ケースが多くなっています。
セカンドハウスや書斎として購入をする方もいらっしゃいますが、
投資用マンションとして購入するケースが多くなっています。

投資用マンションなので当然第三者に貸すことになるのですが、
毎月の賃料収入やお部屋の不具合等の管理を誰かがやらなければなりません。

当然、買ったオーナーは普段お仕事をされているので、仕事の傍らに
お部屋の管理をすることになります。
忙しい皆さんがお部屋の管理までできるのでしょうか。

お部屋の管理ってどんなことをするのか皆さんご存知ですか?

一番大切なのは、賃借人から毎月賃料をいただくということです。

通常、賃貸借契約は月末までに翌月分をお支払する前家賃となりますが、
毎月末に必ずお支払いいただける方ばかりではありません。
中には連絡しないと支払ってくれない方もいます。
その時は、賃借人に電話をしたり手紙(督促状)を出したりしなければなりません。
結構面倒ですよ。

また、一度督促をして払ってくれる方ならまだ良いですが、何ヵ月も賃料を
滞納する方もいます。
そうなってくると、裁判沙汰になることもあります…

オーナーにとって、必ず賃料を受け取るということは、大変重要なことなのです!

続きは次回、賃料以外のお部屋の管理についてお話しします!

(榎本)

相続対策・・・トラブルは嫌ですよね!!


今日は初秋の青空がきれいな一日でした。

涼しい風がなんとも気持ちよかったですね。

 

 

 

さて、今日は以前より存じ上げている太田垣さんという女性の司法書士さんがお話になる

相続についてのセミナーに行ってきました。

 

私自身、相続もしたことがあるのですが、あまりよくわかっていませんでした。

 

相続につきものの「トラブル」、それを少しでも少なくするための方法。

それは「遺言書」とのこと。わかってはいるけど、

遺言書を書くのは難しい。ましてや、親に遺言書を書いてもらうのはもっと難しいですよね。

親に言いづらいのと、どうやってすすめたらいいのか分からない人が多いと思います。

 

今日聞いてきたお話の中でも、『争続』になってしまい、

今まで仲が良かった兄弟が、口もきかない仲になってしまったという事例を

たくさん聞いてきました。

それだけは、避けたいですよね(・.・;)

 

 

 

 

ドイツでは、80%の人が遺言書を書いているそうです。

それに比べて、日本ではまだまだ普及していないし、

もっともっと普及しなくてはと太田垣さんがおっしゃっていました。

 

相続ってどこから手を付けたらいいのかわからない方、

是非弊社にご相談ください。

司法書士の太田垣さんにも相談できますよ。

 

三浦

 

 

 

投資用物件を購入してみませんか?


皆さん、こんばんは。
営業の榎本です。

最近、マンション購入のご相談を多くいただくのですが、
自己居住用ではなく、投資用の物件を考えている方が多くなっています。

投資用ですから、賃貸中(いわゆるオーナーチェンジ物件というもの)で
毎月の賃料がコンスタントに入ってくるお部屋が当然良いのですが、
どんなマンションを選んだら良いのでしょうか。

現在私のイチオシの物件は、二番町にある「番町ハイム」という
マンションです。

麹町駅からも程近く、管理体制がしっかりしており、住居だけでなく
事務所もOKなワンルーム主体のマンションです。

販売価格も1,000万円前半からございますので、お手頃でもあります。
利回りも高いですよ!

投資用物件にご興味のある方は、ぜひお問い合わせください!!

TEL 03-3263-6565
info@kyoei-realty.co.jp

(榎本)

エアコンって付けっぱなしにしてますか?


明日で7月も終わり、いよいよ8月ですね。
8月7日は立秋ですが、暑さはこれからが本番です。

さて、去年あたりから『エアコンは付けたり消したりするよりも
1日中ずっと付けっぱなしの方が電気代がお得!!』といわれて
いますが、皆様のお宅ではいかがでしょうか。

 

TVのネタで恐縮ですが、改めて検証したところによると
外気温30℃の日中の場合、気密性の高いマンションでは
外出が約1時間いないであれば、付けたまま出かけた方が
電気代はかからないそうです。

同じように木造の建物の場合は、気密性が低く外気温の
影響を受けやすいため、なんと!
約5時間30分の外出であれば、帰宅後に改めてエアコンの
スイッチをいれるよりも電気代はかからないそうです。

木造戸建てに住んでいるものとしては、かなりショックな
検証でした(笑)

また、2011年以降に製造されたエアコンの場合は
『冷房』よりも『ドライ』にしている方が
電気代が掛からず、お部屋はよく冷えるとも
言っていました。

それは、2011年以降のエアコンはそれまでの「再熱除湿」から

「弱冷房除湿」に変わったからだそうです。

掛かる電気代は、再熱除湿⇒冷房⇒弱冷房除湿とのこと。

ついつい、まだまだ使えるし・・・と思っている
電気製品ですが、その消費電力について考えてみることが
節電になることかもしれませんね。

 

 

(清水)

BELSってなに?エコハウス?


 

先日弊社が参加しているHEAD研究会のBELSのセミナーに行ってきました。

 

BELSとは「建築物省エネルギー性能表示制度」

(Building-Housing Energy-efficiency Labeling System)のことです。

国土交通省では、このBELSという評価制度を普及させる意向です。

 

 

BELSとはあまり聞きなれない言葉だと思います。

設計の人たちは皆知っているようですが、

不動産関係の人達はほとんど知りません。

実際私がこの言葉を耳にしたのは約1ヶ月前でした。

省エネルギー性能を客観的に評価するということで、

平たく言うと、『どれだけ光熱費をかけずにエコに気持ち良く生活できる家かどうか』ということ。

 

この評価を受けるためには費用がかかります。

また、良い評価を受けるために改築やリノベーションをしなくてはなりません。

(今なら補助金制度もあるようです)

 

賃貸でいえば、高い評価を取っている部屋は光熱費が安くつくし、

環境にも優しい部屋ということで、優先的に選んでもらえる可能性があります。

ただし、賃料は少し高くなるかもしれません。

家やマンションを買う場合でも少々高くても買う人はいるはずです。

 

例えば、プリウスなどハイブリッドカーなどガソリンをあまり使わないので、

価格が高くてもとても人気がありますよね。

それと同じことが起きるのではとリクルートのSUUMOの編集長の池本洋一さんは

おっしゃっていました。

 

今の問題はそれを一般消費者にどうやって伝えるか、

今は星いくつの表示ですが、それでは良くわからないので、

光熱費が何パーセント下がるとか表現した方がいいのではという議論もあります。

 

なぜこれがいいのか質問された時に不動産の営業の人が

説明しやすくしないと普及はしていきません。

では、不動産業界はそれを受け入れるかという議論のところで

セミナーの時間切れとなってしまいました。

 

 

高い評価がある部屋は高く売れるけれど、

買い手としてはそんなエコな家なくても安く買って、

自分で住みやすいようにリノベーションしたいという人もいると思います。

選択肢が増えることはいいことだと思いますが、みなさまいかがでしょうか?

 

2050年には、BELSの評価が点かない住宅は取り壊すことになる(!?)という

話も出ていました。

強制的に取り壊す!って、乱暴な!!

でも、2050年・・・う~ん・・・だいぶ先だけど、、、、

今から勉強しておいた方がよさそうです。

 

もっと知りたい方は是非弊社にご連絡を!!!

 

三浦

 

投資用マンションを購入しよう!【第5回】


皆さん、こんにちは!

今日も暑いですね。夕方になっても気温が下がりません。
プールに飛び込みたい気分です。

さて今回は、「投資用マンションを購入しよう!」の第5回をお届けします。

 

 

前回は減価償却費として経費で落とせる額についてお話しを致しました。
1,850万円のマンションを購入すると、減価償却費として年間約30万円が
必要経費となるということでした。

今回は、ローンを組んでの節税効果のお話しです!

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さて、今回のシミュレーションは、1,850万円の投資用マンションを購入する
という内容ですが、仮にローンを組んでこのマンションを購入することを
考えてみましょう。

 

投資用マンションを購入するには「アパートローン」を組むのが一般的ですが、
都市銀行のアパートローンの条件は、年利2.5%・返済年数30年(元利均等)、
自己資金(頭金)20%(370万円)というのが平均的な数字です。

上記の条件でローンを組むと、月々のローンの返済額は58,478円となります。

 

ただし、ローンの返済額を全額経費として計上できるわけではありません。
計上できるのは、金利分のみで、元金は対象外となります。

月々のローン返済額58,478円のうちの金利分30,833円(初回の返済)が
経費計上できる対象となります。
したがって、1年間に経費計上できる金額は約37万円となります。
何と減価償却費以上の額を経費で落とせるのです。

 

前回お話しした減価償却費(約30万円)と上記のローン金利分(37万円)を
合計すると約67万円が賃料収入120万円から差し引けるのです。
所得税支払いの基礎となる課税所得は120万円-67万円で、何と53万円!
本当に大きな節税効果ですよね!

 

皆さま、投資用マンションを購入したいと思い始めていませんか。
いつでも物件をご紹介させていただきます!!

(榎本)