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投資用マンションを購入しよう!【第3回】

  • 2017.07.11

皆さま、こんにちは!
毎日暑い日が続きますね。

「投資用マンションを購入しよう!」の第3回をお届けします!

前回は、投資用マンションを所有しているときにかかる諸費用について
お話しをしました。
1,850万円のマンションを購入し、第三者に月額13万円で賃貸すると、
かかる費用は3万円程度ですので、実際に毎月入る実収入は10万円
程度になります。

年間実収入は、何と120万円!!
第1回のこのコラムでご紹介した定期預金・投資信託と
比較してみてください。

定期預金 5万円
投資信託 60~80万円

何と、定期預金の24倍、投資信託でも1.5~2倍もの収益があるのです。
どうですか。マンション投資をしてみたくなりませんか?

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さて、マンション投資は上記の通り定期的な高収益が見込めますが、
もちろんこの収入には税金(個人であれば所得税・住民税)がかかります。

不動産の賃料収入は、「不動産所得」となりますが、申告をする不動産所得は
「賃料等の総収入」から「必要経費」を差し引いた金額となります。

前回のコラムでもお話しをした通り、このマンションの賃料を月額13万円
とすると、下記の費用が必要経費(3万円程度)として認められます。

・管理費、修繕積立金
・固定資産税、都市計画税
・火災保険料
・賃料管理料

そこで、実収入は毎月約10万円となるのですが、確定申告では
上記以外に実際にお金の動かない経費を計上できるのです。
その経費とは ・・・ 「減価償却費」というものです。

さて、減価償却費とはどのようなものでしょうか。

マンションの建物は、使っていくうちに毎年劣化していきます。
劣化すると、建物の価値も毎年下がっていきますので、その下がった分の
価値を経費で落とすという考え方です。

ただし、劣化するのは建物のみであり(土地は劣化しません)、
経費で落とせるのは建物部分のみです。

では、今回のマンションでの減価償却費を算出してみましょう。

総額1,850万円の内訳は、土地の共有持分の価格と建物価格の
合計ですが、まずは土地と建物の価格を分けなければなりません。

やり方はいくつかあるのですが、代表的な方法は固定資産税評価額の
比率より按分する方法です。
固定資産税評価額は、市区町村が発行する「評価証明書」という
書類に記載されています。

例えば、土地の固定資産税評価額が300万円、建物の固定資産税評価額が
700万円とすると、土地・建物それぞれの評価の比率は3:7になります。

これを売買代金に当てはめて、土地価格・建物価格を算出します。

土地価格 1,850万円 × 3/10 = 555万円
建物価格 1,850万円 × 7/10 = 1,295万円

したがって、建物価格は1,295万円となります。
この金額が減価償却費の対象金額となります。

ただ、この金額を一気に経費で落とせるわけではありません。
さて、毎年どの位の金額を経費で落とせるでしょうか。

続きは次回・・・
お楽しみに!!

 

 

 

(榎本)