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不動産の豆知識『原状回復・・・トラブルを未然に防ぐには』


 

今日は、第9回「賃貸マンションの契約・入居のポイント」

『原状回復・・・トラブルを未然に防ぐには』をお届け致します。

 

 

前回までは、物件の申込みから契約・入居まで

節目ごとに大切なポイントを一通りお話し致しました。

 

今回はお部屋を退去するときのお話しです。

 

賃貸マンションで生活するときに、

皆様が一番気を付けていることは何でしょうか?

多分、お部屋をなるべく汚さないように生活する

・・・ということではないでしょうか?

 

お部屋の汚れ具合で、預けた敷金の 返金額が変わってしまうから、

極力お部屋は綺麗に使うという方も 多いでしょうね。

 

退去の際には、お部屋を「借りたときの状態に戻す(原状回復)」

をして貸主に返還することになりますが、

ここで貸主・借主が敷金返還を めぐってトラブルになるケースが非常に多いです。

 

しかし、以前ご紹介した「賃貸住宅紛争防止条例に基づく 説明書」と

前回ご紹介した「現況確認書」によって、

原状回復に おけるトラブルを未然に防ぐことができるのです。

 

上記の書類のやり取りは、賃貸借契約締結時の前後に行われますので、

やはり、「賃貸借契約のとき」が大切ですね!!

 

(営業:榎本)

 

【ご参考】

※「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」について

退去時の原状回復・敷金精算でトラブルになるケースが 非常に多いことから、

東京都独自の条例ができました。

簡単に言ってしまうと、皆様がお部屋をお借りになって普通に生活を していれば、

退去時にクロスやカーペットの張替えなどを負担することは 原則ないですよ

・・・という内容です。

ただ、特約として「退去時の貸主指定業者による室内クリーニング」 を

設けている貸主がほとんどです。

 

※「現況確認書」について

「現況確認書」とは、お借りになったお部屋にもともとあった キズや汚れ等を

予めオーナーに知っておいてもらうために作成する 書類です。

キズや汚れの写真があればなお良しです。

不動産の豆知識『入居の際、これだけは忘れないで!』


 

今日は、第8回「賃貸マンションの契約・入居のポイント」

「入居の際、これだけは忘れないで!」をお届け致します。

前回のお話までで契約時の重要な手続きが終わりましたので

次はいよいよお引越しと入居ですね。

 

引越しの際の注意点として、

引越しの注意事項について確認をすることが重要です。

まずマンションの管理人に 挨拶をし、その際色々聞いておきましょう。

 

マンションによっては、土日や夜間の引越しを制限したり、

共用部分の養生の方法等が管理規約で決められているところも 多いのです。

事前に、引越し業者に移転先を内覧してもらうのも 良い方法です。

次に、電気・水道の開栓は電話1本でできますが、

ガスだけは ガス会社に立ち会ってもらい開栓しなければなりません。

事前の予約が必要です。

これを忘れると、お湯を使うことができません。

水風呂に入らなければならなくなるので要注意です!

 

それから、実際にお住まいになってから

皆様に必ずやって いただきたいことがあります。

 

それは「現況確認書」という書類を作成することです。

「現況確認書」とは、お借りになったお部屋にもともとあった キズや汚れ等を

予めオーナーに知っておいてもらうために作成する 書類です。

キズや汚れの写真があればなお良しです。

 

なぜこの書類が大切か。

それは退去時の原状回復に深く係わってくるからです。

 

原状回復とは ・・・ 続きはまた次回です。

お楽しみに!

 

(営業:榎本)

不動産の豆知識『火災保険加入のタイミング』


 

今日は、第7回「賃貸マンションの契約・入居のポイント」

「火災保険加入のタイミング」をお届け致します。

 

 

前回は、火災保険の重要性についてお話しを致しましたが、

今回はその続きです。

 

皆さんが賃貸マンションを契約されたとき、

入居日(=契約開始日)の前に不動産業者から

鍵を渡されたことがあるのではないかと思います。

 

その時、業者から「入居日前には使わないでください」と 言われませんでしたか?

もちろん入居日前ですので、契約書上借主が住むことはできないのですが、

一番の理由は、その部屋にまだ火災保険が 掛けられていないということなのです。

 

万一、入居日前に借主がその部屋で水漏れ・火災等を起こして しまった場合、

保険がきいていないのでその全責任が借主にかかってしまいます。

自室以外に被害が及んでしまうと、

その範囲についても損害賠償責任を負うケースがあります。

そうなると損害賠償の金額は軽く1000万を超えます。

 

お引越しは必ず入居日の後にお願い致しますね!!

 

(営業:榎本)

不動産の豆知識『必ず加入すべし!火災保険』


 

今日は第6回「賃貸マンションの契約・入居のポイント」の

「必ず加入すべし!火災保険」をお届け致します。

前回は「賃貸借契約における3大重要書類」についてお話しましたが

契約時にもう1つ忘れてはならない重要なことがあります。

 

それは、万一の時のための「火災保険」です。

 

契約締結の際、多くの貸主様や管理会社が火災保険の加入を

義務化しているのは皆様ご存知の通りと思います。

 

賃貸物件を借りる皆様がご加入いただいているのは

「住宅総合保険」というものではないかと思います。

 

「住宅総合保険」は下記の3つに大きく分けることができます。

 

1.借家人賠償責任保険

火災、破裂・爆発、水ぬれその他の偶然な事故によりお部屋を損壊し

大家さんに対し賠償責任が発生してしまった場合にその損害を補償する保険です。

賃貸マンションをご契約する場合、

大家さんに対して賠償責任が発生したときにカバーできる

「借家人賠償責任保険」は特に入っていただく 必要があります。

 

2.個人賠償責任保険

例えば、洗濯機の水があふれ階下のお部屋に損害を与えてしまった場合

その損害を補償する保険です。

また、日常生活中に誤って他人にケガをさせたり、他人のものを壊してしまった

場合に被る法律上の損害も補填されます。

訴訟になった場合の訴訟費用や弁護士報酬なども支払われます

 

3.家財保険

お部屋の中にある家財の損害を補償する保険です。

火災だけでなく落雷、ガス爆発、風災、水害、水ぬれ等色々な 原因による

損害をカバーできます。

 

「個人賠償責任保険」や「家財保険」についても

万一のときの ためにぜひ入っておいたほうが良い保険です。

 

もう1つ重要なことなのですが、この保険の説明と契約は

資格を持った人がしなければならないということです。

マンションの重要事項説明を宅地建物取引士しかできないのと同じですね。

保険の説明・契約は資格のない人にはできないのです。

弊社では、損害保険の代理店の方に説明・契約をしていただいています。

 

(営業:榎本)

 

不動産の豆知識『契約時の3大重要書類』


 

本日は、第5回「賃貸マンションの契約・入居のポイント」

「契約時の3大重要書類」をお届け致します。

 

 

 

 

 

 

貸主による審査で承認が下りると、次はいよいよ契約ですね。

ここで重要となってくるのが、契約締結時の書類です。

居住用賃貸マンションを契約する場合、次の3つの重要な書類が あります。

 

1.「 重要事項説明書」

お借りするお部屋の重要な事項が記載された書類です。

契約書に記載されている内容の中で特に重要な事項についての説明が書かれています。

ペットを飼育する場合やSOHO利用する場合の説明や

お部屋の設備についてなどがそれにあたります。

契約を交わす前に受ける説明ですので

納得した上で契約できるように内容をよく聞いてくださいね。

この書類は宅地建物取引士が説明し、記名・押印しなければ ならないものです。

宅地建物取引士以外の人が説明していたら要注意です!

 

2. 「賃貸借契約書 」

貸主と借主の契約条件を定めた書類です。

貸主との賃貸条件・禁止条項・解約などの約束事が記載されています。

お部屋を借りるにあたり一番大事な書類です。

 

3. 「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」(東京都のみ)

退去時の原状回復・敷金精算でトラブルになるケースが非常に多いことから

国土交通省のガイドラインを元に東京都が独自に作った条例です。

簡単に言ってしまうと、

みなさまがお部屋をお借りになって普通に生活をし

故意過失による汚損や破損がない場合は

退去時にクロスやカーペットの張替えなどを負担することは

原則ないですよ・・・という内容です。

ただ、賃貸借契約の特約条項として

「退去時の貸主指定業者による室内クリーニング」 を

設けている貸主がほとんどなので、特約事項の内容をよく確認してください。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

上記の3つの書類(特に賃貸借契約書)は、

法律用語等を使った非常に 分かりにくい言葉で書かれています。

これらを説明するのは仲介業者になりますので、

信頼のおける 仲介業者を見つけてお任せするのが一番です。

実は、これが一番重要なことだったりしますね!

 

 

 

 

(営業:榎本)

不動産の豆知識『保証会社とは?』


 

本日は、第4回「賃貸マンションの契約・入居のポイント」

『保証会社とは?』をお届け致します。

お部屋の契約に連帯保証人が必要なのは皆様ご存じの通りです。

連帯保証人となる条件の一つとして「収入基準」というものがあります。

考え方は契約者の収入基準と一緒です。

契約者(及び連帯保証人)の収入基準は「賃料の3倍=月収」が 一般的な考えです。

仮に賃料20万円のお部屋では、年収720万円が必要という計算になります。

 

連帯保証人になっていただくときに、その人の収入を聞かなければならないし、

万一その人の収入が基準に満たなかった時は、

それを理由にお断りしなくてはならない・・・なんてことにもなりかねません。

 

しかも多くの場合、収入証明書(源泉徴収票や確定申告書の控え)の提出まで

お願いしなければなりません。

それを考えると、身内であっても連帯保証人をお願いするのは

気が引ける方もいらっしゃると思います。

 

そんな時に便利なのが保証会社なのです。

保証会社は、保証料(賃料等の40%~1ヵ月分・初回1年間)を支払う代わりに

連帯保証人の代わりとなって、オーナーに対し賃料等の支払いを保証してくれる 会社です。

 

例えば、エポスカードという保証会社を使って20万円の賃料の部屋を契約した場合

保証料は契約時に8万円(賃料等の40%)以降1年おきに14,000円となります。

 

この保証料が高いか安いかは感じ方次第ですが、

このような制度をうまく利用してみてはいかがでしょうか?

 

(営業:榎本)

 

不動産の豆知識『審査に必要な書類』


 

今日は、第3回「賃貸マンションの契約・入居のポイント」

申込書と一緒に貸主に提出する「審査に必要な書類」について お届け致します。

必要書類なんて入居申込書があればいいんじゃないの?

・・・という お考えのお客様が多いのではないかと思いますが、

一般的には下記の書類が必要とされています。

 

1.皆様にご記入いただく入居申込書

2.申込者が本人かどうかを確認するための身分証明書

(運転免許証・パスポート・健康保険証等)

3.申込者が本当に賃料のお支払いができるのかどうかを確認するための収入証明書

(源泉徴収票・確定申告書コピー等)

 

数ある貸主の中には、収入証明書はいらないよ・・・というところもありますが、

現在ではほとんどの貸主が上記1~3の書類提出を求めてきます。

 

必要書類といえばこんなお話しがあります。

 

あるお部屋での審査のとき、

貸主から審査書類として申込者本人の収入証明書と

連帯保証人予定者の収入証明書(どちらも2期分)を要求されたことがありました。

 

これには、申込者のお客様から

「銀行からお金を借りるわけじゃないのに・・・どうなっているの!?」と言われ、

結局キャンセルになってしまいました。

 

最近では、連帯保証人の代わりに保証会社を使って欲しいという貸主が 多くなっており、

上記のようなトラブルは少なくなってきています。

 

えっ、保証会社って何・・・と思われた皆様。

続きは、また次回です。お楽しみに!!

 

(営業:榎本)

不動産の豆知識『申込みの意味』


 

第2回「賃貸マンションの契約・入居のポイント」は

物件の「申込みの意味」についてお届け致します。

皆様は、お部屋に「申込み」を入れるという意味をご存知でしょうか。

私は、「申込み」を以下のように考えています。

 

1つは、貸主に対して「借りたい」という意思表示。

もう1つは、「優先交渉権」です。

 

「意思表示」とは、その名の通り「借りたい」という希望を貸主に表明するわけですが、

その時に借主から条件を付けて意思表示をすることもあります。

 

「優先交渉権」とは、先に申込みを入れた方が先に審査を受け、

契約をすることができるという権利です。

 

申込みを行って初めて貸主の審査ということになるのですが、

ただ申込みを入れただけでは審査が始まらないケースもあります。

貸主によっては、申込書と一緒に必要書類を提出しなければ

申込みとは認められないこともあります。

 

その必要書類とは・・・続きは、次回をお楽しみに。

 

(営業:榎本)

不動産の豆知識『入居申込みのタイミング』


 

今回から、皆様が賃貸マンションをお借りするにあたって、

これは覚えておいた方が良い・これは知っていないと損をする・・・

というようなことを「賃貸マンションの契約・入居のポイント」と題し、

シリーズで皆様にお伝えしていこうと思います。

 

 

 

 

 

第1回は、「入居申込みのタイミング」です。

 

皆様が賃貸マンションのお申込みするのはいつでしょうか。

実際のお部屋を内覧され、

これなら借りても良いと決断されたあとが多いのではないかと思います。

ただ、本当に人気のあるお部屋は、

前の入居者がまだ住んでいるときから賃貸募集が行われることが多く、

お部屋を内覧する前に決まってしまうケースが多々ございます。

 

これは、内覧できない状況の時にとりあえず申込みを入れるというお客様がいるためです。

この申込みは、オーナーとの先順位の交渉権を取るという意味合いが強く、

実際に内覧できる状況になったとき、いち早く内覧して決断することができるという

大きなメリットがあります。

 

もし、気になるお部屋あって、そのお部屋がまだ内覧できない状況のときは、

まずはお申込みを入れてみるということをお考えになってみてはいかがでしょうか。

ただし、物件によって未内覧のお申し込みを受付けていない場合もございますので

この部屋はどうなのかな?と疑問に思われた時には是非ご相談ください。

 

 

 

 

(営業:榎本)