東京ルールってなに？
- 2021.02.11 不動産の豆知識, 契約・入居のポイント
皆様、こんにちは！
都内で2004年以降にお住いを賃貸で借りたことの
ある方はご存知かと思いますが、
契約書・重要事項説明書を一緒に
「東京都紛争防止条例に基づく説明書」という
書類の説明を受けられたと思います。
これは私達不動産業者の中では
「東京ルール」と呼ばれているものです。
では、何の説明かと言いますと、
退去したときの原状回復工事に関する費用の
貸主と借主の負担についてと
入居中に設備の不具合とか何かを壊してしまった時の
工事の費用負担についての説明になります。
東京都では費用負担に関しての紛争が多いため、
最初からきちんと借主に説明をしておくことを
条例で決めました。
そして借主に書面をもって説明をしないと
仲介業者には罰則があります。
内容については、
契約書や重要事項説明書にも記載があるので、
念のために再度説明をするということになります。
原状回復については
別のブログで書こうと思っていますが、
賃貸でお部屋を借ることになっている方は
必ずこの説明を納得するまで
お聞きになっていただきたいと思っています。
三浦
ご自宅のハザードマップ見たことありますか？
皆様こんにちは(*^^)v
営業の黒岩です。
皆様は、ご自宅のハザードマップを
ご覧になったことはございますか？
昨今、平成 30 年７月豪雨や令和元年台風 19 号など
甚大な被害をもたらす大規模水災害の頻発を受けて
不動産取引時に水害リスクに係る情報が
契約締結の意思決定を行う上で
ハザードマップは重要な要素となっております。
水防法（昭和 24 年法律第 193 号）に基づき
作成された水害ハザードマップを活用し
水害リスクに係る説明を契約締結前までに
行うことが必要となってきたことから
重要事項説明時に水害リスクに係る説明が
追加されました。
市町村が作成する水害ハザードマップに
取引の対象となる宅地又は建物の位置が
含まれている場合には
当該水害ハザードマップにおける当該宅地又は建物の
所在地を示して説明しなければなりません。
ところが、このマップが、
場所によってはものすごーく見にくいのです！
契約の度にこの物件はどこかな～って探すのですが
拡大して見るとぼやけて、
物件の場所がよくわからない事も多々あります。
ぼやけるとこんな感じ・・です(´；ω；`)ｳｩｩ
美しき鮮明なハザードマップが欲しい
今日この頃でございます。
専任媒介と一般媒介って何？
- 2021.02.03 不動産の豆知識, 契約・入居のポイント
皆様
こんにちは
インターネットや募集図面に「媒介」という
項目があるのをご存知でしょうか。
不動産の売買や賃貸の募集をするときに
必ず記載しなくてはならない項目なんです。
（「宅地建物取引業法」という法律に規定されています。）
ほとんどの場合、資料の最後の方に記載されています。
「媒介」とは「仲介」とほぼ同じ意味を持ちます。
不動産の専門的に「媒介」といいます。
「媒介」には3種類あります。
「専属専任媒介」
「専任媒介」
「一般媒介」です。
「専属専任媒介」と「専任媒介」は総称して
「専任媒介」と表現することが多いです。
貸主には違いがあるのですが、
借主にとってはほぼ同じ内容になります。
では「専任媒介」と「一般媒介」の違いは何でしょうか
「専任媒介」は貸主が仲介会社１社だけに
賃貸の募集をすることです。
「一般媒介」は貸主が仲介会社数社に依頼すること。
「専任媒介」をする仲介会社は１社だけなので、
その物件に対して責任があり、
貸主に募集の状況を説明する義務があります。
一方、「一般媒介」はそこまでの責任はなく、
物件についてもあまりよく知らない場合があります。
もし皆様がお部屋を探される場合、
媒介という項目を見てみてくださいね。
貸主次第なので、私達も「専任媒介」の時もあれば、
「一般媒介」の時もあります。
貸主にとって、数社に依頼した方が
良いように思うかもしれませんが、
実は１社だけに依頼しても、物件の情報は
ほとんど全部の不動産業者が見ることができるので、
情報の拡散としてはまったく変わりありません。
今後不動産について、
スタッフブログに書いていこうと思います。
もし、不動産について「これなに？」
ということがあったら、
ご連絡いただければ、ご説明させていただきます。
三浦裕子
お部屋の管理会社が変わった時に
皆様、こんにちは！
10月も半ばになると暗くなるのが本当に早くなりますね。
5時半なのに、真っ暗になってしまい、昼間があっという間に過ぎてしまう感じがしてしまいます。
今日は、お部屋の管理のお話をさせていただきます。
弊社も不動産の仲介だけではなく、管理もさせていただいております。
時々、管理会社が変更になることがあります。
理由はいろいろありますが、理由の一つに入居者がいる賃貸マンションを購入した方から
管理を任されることがあります。
（それを業界用語でオーナーチェンジと呼んでいます）
そのマンションの入居者にしてみたら、所有者が変わって、管理会社も変わることになります。
そして、賃料の振込先が変更になったり、保証会社が変更になったりすることがあります。
その際に、所有者と管理会社と賃料の振込先が変わりますという手紙を
以前の所有者と新所有者の両方の署名押印をして借主宛てにお出しします。
ところが、それをしない管理会社も結構あるようなのです。
新しい所有者もしくは管理会社から
「所有者が変わりました。賃料は来月から〇〇銀行の〇〇支店に振り込んでください」とだけの
お知らせだけで済ませてしまうのだそうです。
先日仲介をさせていただいた所有者から今までは何棟か購入したが、
新旧の所有者名の手紙を出したことがないといわれました。
もちろん、それで問題がなければいいのですが、
もしかしたら、嘘の手紙で、詐欺かもしれませんよね。
もし、賃貸でお住いになっていらっしゃる方がそういう手紙をもらったら、
以前の所有者もしくは管理会社に確認をした方がいいですよ。
（三浦）
顧問建築士
弊社はご承知の通り、㈳HEAD研究会（http://www.head-sos.jp/）
に所属し運営しております。そんな中で不動産管理業者が痛切に感じていることは、
不動産管理については、建築知識や関連法規が多岐にわたっており、
その道のスペシャリストでないと分からないことや
常に知識を更新し、蓄えないと管理運営はしきれないことです。
そこで、弊社では建築関連法規のスペシャリスト佐久間さんや新堀さんなどを
顧問建築士として動いていただき、管理現場で大きな成果を出しております。
昨日も、新堀さんに顧問建築士として、物件の状況を客観的に見ていただき、
まとめ、課題解決に大いに活躍いただきました。
不動産管理会社の皆様、改めて建築に詳しい方というより、コンサルテーションできる
建築士の方に顧問になっていただき、いざという時に動いていただきますと、
更にオーナー様や入居者の皆様との信頼関係が増します。
(レーザーによる沈下測定）
（入居者へのご説明）
是非、顧問建築士というサービスを導入しては如何でしょうか。
橋本
DIYができるお部屋「成友コーポ102」
- 2019.12.12 DIY賃貸
こんにちは！
突然ですが、DIYってご存知でしょうか。
Dｏ It Yourself のことで、『自分でする』という意味。
弊社の取り扱っている不動産物件の９０％は番町麹町エリアですが、
実は他のエリアの物件も扱っているのです。
それが、今回のDIY物件「成友コーポ102号室」です。
場所は川崎市高津区、田園都市線の高津駅から徒歩で4分のところにあります。
高津駅は二子玉川駅から2つ目の駅です。
8部屋ある内の空室が4部屋も空いてしまっているので、
なんとかしたいというオーナーからのご相談がありました。
建物自体も古くなっていたので、屋根や外壁を直したりとリノベーションすることに。
そして空室となっていた4部屋の内3部屋はフルリフォームをしました。
では、残りの1室は、、、これが今回お話をさせていただくお部屋です。
最近退去したばかりのお部屋はある程度使えるので
不具合個所の修理とクリーニングのみ施しました。
この部屋に関しては、入居した方がご自分でDIYをしていただこうということになりました。
壁は好きなように張り替えたり、ペイントをしたりできます。
その他の部分は、オーナーの許可があれば、新しいものに交換しても良いと
いうことになりました。
例えば、扉に好きな色にペンキを塗ってもいいし、好きなところに棚を作ってもいい、、、、
あくまでも例えばですが、、、、(^_^;)
おまけに賃料の1カ月分はDIYにかけた費用をオーナーが負担してくれるのです。
ちょっと面白いと思いませんか。
テレビ番組の「ボンビーガール」でもおなじみですよね。
自分でDIYをするって流行っているみたいです。
そして、この部屋、もう一つ「おまけ」があります。
１０帖ほどある専用庭がついています。
野菜やハーブを植えて家庭菜園をしてもいいし、
キレイなお花を植えてもいいし、DIYでデッキを作って、テーブルと椅子を置いてもいいし、
好きに使ってもいいのです。
新鮮なお野菜をたべられるなんていいですよね。
ペットも飼育可なので、ワンちゃんと戯れてもいいですよね。
ただし、室内犬にかぎりますが、、、
もし、どなたかDIYに興味のある方がいたら、
ご紹介してくださいませ。
ご案内させていただきます。
三浦
事務所を「ＤＩＹ」！！
- 2019.11.26 DIY賃貸
皆さま こんにちは。
弊社がリーシングさせて頂いた渋谷区内の事務所ですが
入居者様がお仕事の合間にスタッフの方とほぼお二人で
事務所を「ＤＩＹ」しました。
もちろん、躯体に傷をつけることのないような方法で
約4ヶ月かけて完成したとご連絡を頂きましたので
写真を撮ってきました(*^-^*)
外観はデザイン性の高い建物で、オーナーも建築に詳しい方です。
事務所に入ったところの照明がすでにお洒落！
奥にあるのが社長のデスク。
打ち合わせは、手前のテーブルでします。
テレビの画像には、「ＤＩＹ」の作業風景が流れていました。
いらしたお客様に見て頂いて、話しに花が咲くそうです。
事務所内のエアコンは、たいていむき出しというか
そのまま設置してありますよね？
それを木の格子で囲ってしまいました。
もちろん、スライドしますので修繕の時に不都合はありません。
事務所の一角には、お休み処が( ﾟДﾟ)
中に入ってみると、畳ベースで「和」の雰囲気。
仕事で疲れた頭をリラックスさせるコーナーとのことです。
ゴロンと横になることもできるスペースが、会社の中にあるなんて
びっくりです(^^♪
窓にはこれも手作りの「障子」
オーナーから、「もう少し綺麗に貼っていただけないかしら？」と
ダメだしされてしまいました！？
入居者様も「そうですよね・・・もう一度頑張ってみます！！」と
にこやかに対応されてました。
事務所に付き物の味気ない照明も、木の枠と
プラスチック板でカバーをして、柔らかい雰囲気がでています。
時間はかかったけれど、仕上がりに満足していらっしゃる
入居者様。大切に末永くお借りしたいとおっしゃっていました。
「ＤＩＹ」をしたいと初めにお聞きしたオーナーは、どんなことに
なるのかすこーし心配されていましたが、お部屋の中をみて
安心していました(*^-^*)
（清水）
DIY賃貸のフォーラムがありました。
- 2018.02.01 DIY賃貸
弊社の社長が委員長をしているＨＥＡＤ研究会の不動産マネージメントＴＦで、
ＤＩＹ賃貸のフォーラムがありました。
ＤＩＹってご存知ですかと思いますが、
「ＤＯ ＩＴ ＹＯＵＲＳＥＬＦ」のこと。「自分でする」という意味です。
賃貸のお部屋で何を自分でするのかというと、もちろん内装です。
今テレビなどでかなり流行っています。
森泉さんが古い家をリフォームしていますが、
それもＤＩＹです。
そもそも賃貸のお部屋は原状回復ということが決まりになっていました。
例えば、白い壁紙をブルーの壁にしたい！とか、
ここに棚があったらどんなに便利かとか、
そう思っている方は多いかもしれません。
今でもやっている方もいるかもしれませんが、
退去した時には原状回復をしなくてはなりません。
剥がせる壁紙といっても、きれいに剥がれるわけでもないので、
その時は原状回復で壁紙の張り替え費用を請求されてしまいます。
そこで、もっと自由に賃貸のお部屋でも内装リフォームをしたり、
原状回復をしないで済む方法がＤＩＹ賃貸なのです。
もちろん何をやってもいいわけではありません。
基本的には躯体（建物の構造の一部）をいじってはダメです。
オーナーにとって、リスクがあるように思えますが、、、
例えば、「真っ赤な壁紙を貼ってもいいのか」、
「原状回復をしないって、そんなことは許されない！！」と思われるのは当然です。
それを安全な方法で、誰にとってもよい方法で、
簡単に実行できるような方法を普及したいと思う人たちが集まっての
フォーラムとなりました。
今回の取り組みは国土交通省もバックアップしています。
弊社のホームページにDIY型賃貸借のすすめというコーナーを作りましたので、
是非お読みいただければ思います。
今回、弊社の管理物件のオーナー様に協力いただき、
ご所有の川崎市にあるアパートの１室をDIY賃貸の実験台として
提供していただきました。
今後はこのアパートの部屋を貸すための施策を進めていく予定です。
またご報告させていただきますね。
きっと楽しいものになると思います。
三浦
雪が降りました！気になる管理体制をうかがい知れるチャンス・・・？
皆様こんばんは！片山です。
今日は一段と冷え込みましたね～！！
外を歩けば、まだまだ解け残った雪がたくさんあり、
視覚的にも寒さを感じております((+_+))
写真は22日の大雪真っただ中のものです！（あたり一面銀景色！）
さてさてその雪ですが、東京はめったに降りませんよね。
そのめったに降らない雪がどれくらい残っているかで、
管理体制のよさが伺いしれたりするのですよ・・・(‘Д’)ﾌﾌﾌ…
たとえば、弊社の所在する「パレロワイヤル六番町」の管理人さんは、
すぐさま雪かきをしてくださっていました！
なので、マンション前は滑ることなく安全に歩けます(^^♪
場所によっては、そのままになっていて、路面が凍結している場所もありますよね・・・
もうすぐ雪も解けてしまうとは思いますが、気になる物件の前を通って
チェックしてみてはいかがでしょうか？
（片山）
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
LINEで物件情報を受け取れるようになりました！
↓ご希望の方はこちらを読み取って友達追加をお願いします(^^)/
↓スマートフォンでご覧の方はこちらからどうぞ！
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
投資用マンションを購入したら・・・管理です！（第3回）
こんにちは。営業の榎本です。
今回は、『投資用マンションは「管理」が大切！』の第３回です。
前回は、管理会社ってやっぱり重要ですよね … ということを
お話し致しました。
やっぱり、しっかりとした管理会社にマンション管理をしてもらうことは
大切なことだと思います。
さて今回は、『管理会社って何を行っているの？』をお話し致します。
管理会社の仕事は、オーナーの資産を管理する（守る）ということです。
毎月定期的な収益を上げ、安定した賃貸運営を行うことですよね。
また、オーナーの資産を守るということは、資産価値を下げない（むしろ上げる）
ということですので、資産価値を上げるためのことをしなければなりません。
例えば、建物は経年劣化によりだんだんと古くなっていきます。
築20年も経つと、あちこちに直さなければいけないところが出てきます。
修繕をするにも多大な費用がかかりますので、計画的にしていかなければ
修繕する費用もオーナーは出せなくなってしまいます。
特に、定期的に行わなければならないマンションの「大規模修繕」の
計画を立てることは重要です。
では、マンションの大規模修繕にはどのようなものがあるのでしょう？
次回は、『マンションの大規模修繕とは･･･』をお届け致します。
お楽しみに！
（榎本）
