投資用マンションを購入しよう！【第2回】
皆さま、こんにちは！
「投資用マンションを購入しよう」の第2回です。
前回は、2,000万円を銀行に預けたり、投資信託等で運用したら
どれ位見返りがあるかとお話しを致しました。
現在は低金利ですので、そんなに見返りはありませんよね。
さて、そこで出てくるのが不動産投資です。
投資用マンションを購入することを考えてみましょう。
手持ち資金が2,000万円ある場合、その全てをマンション
購入代金にすることはできません。
マンションを購入するときには、下記の諸費用がかかります。
・売買契約書添付収入印紙代
・登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
・仲介手数料（物件価格×3％＋6万円・別途消費税）
・ローン費用（融資手数料・保証料等）
・不動産取得税
一般的に、マンション価格の8％程度が諸費用としてかかります。
したがって、購入できるマンションの価格は1,850万円程度となります。
では、1,850万円の投資用マンション購入をシミュレーションしてみましょう。
番町麹町エリアで、1,850万円程度のマンションを購入しようとすると
1Rか1LDKとなります。賃料の相場は、だいたい13万円前後でしょうか。
ただ、賃料収入が毎月13万円あったとしても、その全てが収入に
なるわけではありません。下記の費用がかかってきます。
・管理費、修繕積立金
・固定資産税、都市計画税
・火災保険料
・賃料管理料
上記の費用の支払い（合計3万円程度）を考えると、
実際に毎月入る実収入は10万円程度になりますでしょうか。
続きは次回・・・第3回をお楽しみに～
（榎本）
投資用マンションを購入しよう！【第1回】
皆さまは投資用マンションに興味はありますか？
弊社のお客様の多くは番町麹町エリアで居住用の賃貸・売買マンションを
探されている方や既にお住いの方なのですが、最近、弊社のお客様で、
このエリアでマンション投資をしたいという方が増えてきました。
価格的には1,000～2,000万円程度のものに人気があります。
何故、番町麹町の投資用マンションに人気があるのでしょうか。
今、皆さまの手元に2,000万円の現金があるとします。
このお金を銀行の定期預金に預けても、1年間の金利はわずか
50,000円（年利0.25％）です。
投資信託で元本割れリスクの低い比較的安定した商品でも
年利3～4％ですので年間60～80万円にしかなりません。
そこで、この2,000万円を使って、マンションを購入するのです。
続きは、第2回へ・・・
（榎本）
ドイツにお住まいだった方のお話
弊社が管理しているお部屋にお住まいの方のところに所用で訪問しました。
本当にちょっとした用事だったので、書類をお渡しして、帰ろうとしたら、
「部屋をご覧になりますか？」とおっしゃるのです。
「ん？」とちょっと怪訝な顔をした私を見て、
「今までドイツに住んでいたのですが、ドイツではオーナーさんが1年に1度、
アポイントなしで来られて、部屋をチェックするのよ」と。
「え、そんなに突然いらして、何をチェックするんですか？」、と私、まだ怪訝そうに、、、（笑）
「ドイツは硬水なので、カルキが排水溝などにこびりついて、
排水管が詰まってしまうリスクがあるの。だから、ちゃんと掃除をしているか、
浴室などがカルキで真っ白になっていないかをチェックをするのよ」とのこと。
なんでも、鍾乳洞のようになるらしいのです。（笑）
そのほかにもちゃんと部屋を掃除しているかをチェックするのだそうです。
日本では、オーナーさんや私達管理会社がトラブルも何もないのに
部屋に入ることはしませんが、例えばそういうことがあれば、
入居者の方から、不具合や暮らしやすさなどを聞く良い機会になるかもしれないと
思いました。入居者の方からも、我慢できるくらいの不具合なら
わざわざ電話してまで言わなくてもいいかなと思われる方も多いですので。
その時は、丁重にお断りしてお部屋はみませんでしたが、
年に一度は入居されている方に、不具合などを積極的にお聞きして、
早めに修理すれば、いつまでもお部屋も建物も気持ちよくお使いいただけるかな。
今はそこまではやっていないので、会社に提案をしようと思いました。
三浦
お引越し後の挨拶廻りはどうされていますか？
- 2017.06.08 不動産の豆知識
雨が降ったり、晴れて青空が見えたり、変わりやすいお天気ですね。
昨日「梅雨入りをしたとみられる」気象庁が発表しました。
今までが初夏の陽気だったので、春はどこに行ってしまったの？状態ですが、
天気は粛々と進んでいるようです。（笑）
本日は契約をしていただいたお客様からよく質問をされることについて お話します。
「引っ越しをするけど、挨拶廻りはした方がいいの？」
特にファミリーでお引越しをされる方にはほぼ１００パーセント質問されます。
私はお客様がファミリーの場合で特に小さいお子様がいらっしゃるご家庭の方には
「できれば、下の階の方と両隣の方にはした方がいいのではないでしょうか」
と お答えしています。
小さいお子様がいらっしゃる場合は 、足音やジャンプしている音などで
迷惑をかける可能性があるからです。
特に音に敏感な方は、どんなお子様が音を立てているのかが わかるだけで
クレームは少なくなるものですから。
私自身はマンション内のコミュニティはとても大事なことだと思っているので、
挨拶はした方がいいと思っていますが、
たとえば、女性だけのご家族の場合はちょっと対応が違ってきます。
女性だけと思われたくないとおっしゃる方には 挨拶廻りは義務ではないとお応えしています。
最近は怖い事件がたくさんニュースになっているので、 気を付けないといけないですよね。
でも、やっぱり挨拶だけはしたいと思っていらっしゃる方、
何かあった時 （ 例えば大地震とか、、、） は
顔見知りになっていた方がいいと 思われるのでしたら、
契約をした仲介業者や管理会社、または管理人さんにお聞きになってください。
個人情報も含まれるので、詳しいことはお伝えできませんが、
挨拶をしたらいいかどうかはお答えできると思います。
弊社にはなんでもご相談くださいね。
できるだけお調べして、お客様のお役に立たいと思っていますので！！
三浦
『善良なる管理者の注意義務』ってご存知ですか？
- 2017.06.05 不動産の豆知識
お部屋を借りるときには、契約に先立って「重要事項説明書」の内容確認を
していただき、次に「契約書」の内容確認をしていただきます。
「契約書」の中で、入居中修繕負担・清掃義務などの項目において
『借主は善良なる管理者の注意をもって、本貸室およびバルコニーなどの
専有使用部分を日常的に清掃しなければならず、過失・管理不十分等に
よって本貸室、本建物における本貸室以外の建物、付帯施設、本建物の
他の居住者等に損害を与えた場合は当該損害を賠償しなければならない』などと
記載されています。
う～ん、ちょっと怖い内容ですね。
一体、何に気をつけたらよいのでしょうか？
まず、『善良なる管理者の注意義務』とは、どんな注意義務でしょうか。
簡単にいいますと、賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って
賃借物を使用する義務があるということです。
似たような言葉に『自己の財産におけると同一の注意義務』がありますが
これは個々の注意能力に応じたものでよいので、『善良なる管理者の注意義務』に
比べて軽くなります。
借りているお部屋は自分のものではないので、もっと注意義務があるということですね。
たとえば、ジュースをこぼしたままにしたためにカビ等の汚損を生じさせた場合や
壁などの結露をそのままにしたことによって物件にシミ等を発生させた場合が
『善良なる管理者の注意義務』に違反したことになります。
気に入って借りたお部屋ですから、退去の日まで大切にお使いになってくださいね。
賃貸住宅の入居後トラブルQ＆A『前の入居者の郵便物が届いたら、どうしたらいい？』
- 2017.06.04 不動産の豆知識
みなさまこんにちは！
今日は、少しだけ暑さが和らいで風が気持ちいですね。
先週の日曜にもお伝えしましたが、外堀公園沿いのアジサイが綺麗にさいていました～♪
道路を挟んで遠目から撮ったので、あまり上手に撮れませんでしたが・・・(*_*; すみません。
青や白のアジサイが咲いていて綺麗でしたよ(*^▽^*)
さて、今日の、賃貸住宅入居後のトラブルQ&Aは(@_@)？
＜前の入居者の郵便物が届きました・・・＞
Ｑ 前の入居者の郵便物が届きました。どうしたらいいですか？
Ａ 引っ越し後、前の入居者の郵便物が届くことがあります。
もし、届いてしまったら郵便物の表面に「宛先の居住者は転居済み」などと
誤配達であることを記載した付箋等を貼り付けて、郵便ポストに投函してください。
または、最寄りの郵便局に持っていって知らせましょう。
自分宛ではない郵便物を勝手に開封すると、
罪に問われてしまう可能性があるので開封はしないでくださいね。
宅配業者が配達するメール便などは、郵便局ではなく記載の会社に連絡しましょう。
(東京都宅建協会広報誌より)
（ありあり）
賃貸物件に『地震保険』は必要？
- 2017.05.29 不動産の豆知識
皆さま こんにちは。
熊本地震からも1年が経ち、すこーし地震の記憶が薄れている今日この頃ですが
大きな地震はどこで起きてもおかしくはありませんよね。
皆様は、地震保険に加入していらっしゃいますか？
今日は、賃貸物件にお住いの方の地震保険加入について
お話させて頂きます。
地震保険に入るかどうかは、最終的には現在の貯蓄や家庭環境、住環境などを
考慮して検討する必要があります。賃貸物件だと建物に何かあってもオーナーさんが
負担するので、被災することで多額の借金を背負うことにはならないと思います。
でも、家財一式を買い直したり、新たに賃貸住宅を借りて引越したりする場合、
数十万～数百万程度のまとまったお金は必要になると思います。
もしもの時に備えて貯蓄している方も多いと思いますが、そうでない方は地震保険への
加入も検討してみてはいかがでしょうか。
今年の1月に地震保険の改定があり、保障内容が変わりました。
今までは、全損１００％ 半損５０％ 一部損５％
改定後は、全損１００％ 大半損５０％ 小半損３０％ 一部損５％
従来は3段階だったものが4段階の損害区分になり、半損と一部損による
保険金額の差が大きかったものが是正されたので、比較的軽微な被害の
場合、保険金の受け取りが多くなると思います。
もちろん、地震保険のお世話になるような事態にならないことを願いますが
『備えあれば憂いなし』がいちばんかもしれませんね。
（清水）
賃貸住宅の入居後トラブルQ＆A『ペット禁止物件で熱帯魚を飼ったら？』
- 2017.05.22 不動産の豆知識
みなさまこんにちは！
今日は、夏のような暑さですね～
5月なのにエアコンをつけてしまいました(*_*;
真夏が心配ですね・・・みなさまも熱中症にはお気を付けくださいませ☆
さて、今日の、賃貸住宅入居後のトラブルQ&Aは(@_@)？
＜ペット禁止物件で熱帯魚を飼ったら契約違反だと言われました・・＞
Ｑ ペットとは猫や犬のことだと思い、
熱帯魚ぐらいならいいだろうと思って飼っていたら、
契約違反だと言われてしまいました。
これを理由に退去を通告されないか、心配です。
Ａ ペットに限らず、契約書に記載されたすべての禁止事項については、
具体的にどんなことを指しているのかを契約時に確認しましょう。
ペットについては猫、犬だけでなく、その他の小動物、
観賞魚なども含めてすべて禁止としている物件もあれば、
水槽や小さな檻の中で飼える動物であればよいとする物件まで様々です。
禁止事項の内容を明確にしないまま、勝手に判断することはトラブルの元となります。
今回、違反していたことが分かったのであれば、
熱帯魚の引き取り手を探すなど、契約を遵守する方法を考えるようにすれば、
退去を通告されるまでの事態には至らないでしょう。
(公益財団法人不動産流通推進センター参照)
ペットの感覚も人それぞれですが、色々契約時に
確認しておくのがよいですね(^o^)！
（ありあり）
不動産の豆知識『原状回復・・・トラブルを未然に防ぐには』
- 2017.05.12 不動産の豆知識, 契約・入居のポイント
今日は、第9回「賃貸マンションの契約・入居のポイント」
『原状回復・・・トラブルを未然に防ぐには』をお届け致します。
前回までは、物件の申込みから契約・入居まで
節目ごとに大切なポイントを一通りお話し致しました。
今回はお部屋を退去するときのお話しです。
賃貸マンションで生活するときに、
皆様が一番気を付けていることは何でしょうか？
多分、お部屋をなるべく汚さないように生活する
・・・ということではないでしょうか？
お部屋の汚れ具合で、預けた敷金の 返金額が変わってしまうから、
極力お部屋は綺麗に使うという方も 多いでしょうね。
退去の際には、お部屋を「借りたときの状態に戻す（原状回復）」
をして貸主に返還することになりますが、
ここで貸主・借主が敷金返還を めぐってトラブルになるケースが非常に多いです。
しかし、以前ご紹介した「賃貸住宅紛争防止条例に基づく 説明書」と
前回ご紹介した「現況確認書」によって、
原状回復に おけるトラブルを未然に防ぐことができるのです。
上記の書類のやり取りは、賃貸借契約締結時の前後に行われますので、
やはり、「賃貸借契約のとき」が大切ですね！！
（営業：榎本）
【ご参考】
※「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」について
退去時の原状回復・敷金精算でトラブルになるケースが 非常に多いことから、
東京都独自の条例ができました。
簡単に言ってしまうと、皆様がお部屋をお借りになって普通に生活を していれば、
退去時にクロスやカーペットの張替えなどを負担することは 原則ないですよ
・・・という内容です。
ただ、特約として「退去時の貸主指定業者による室内クリーニング」 を
設けている貸主がほとんどです。
※「現況確認書」について
「現況確認書」とは、お借りになったお部屋にもともとあった キズや汚れ等を
予めオーナーに知っておいてもらうために作成する 書類です。
キズや汚れの写真があればなお良しです。
お部屋を決める時に注目するべきは、、、
- 2017.05.08 不動産の豆知識
とうとうゴールデンウィークが終わってしまいました。
お疲れの方も多いかもしれませんね。
皆さまはお部屋を借りる時、購入する時に何をもって決めていますか？
・賃料（価格）・・・もちろんですよね。これが一番かもしれません。
・間取り・・・これも当たり前ですよね。住まい方によって、必要な部屋数が決まってきます。
・日当たり？
・階数？
・向き？
・眺望？
もう一つとても重要なポイントがあるのです。
それは・・・・『管理』です。
マンションの管理はとても重要なんです。
管理次第で、築40年の建物がきれいに見えたりします。
管理人さんがいるマンションでも、いないマンションでも同様です。
私達は毎日いろいろなマンションを見ていますが、
管理人さんや清掃の方たちが念入りに清掃している築ウン十年のマンションは違います。
確かに設備等は新築のマンションには負けてしまうけれど、
定期的に大規模修繕を計画実行しています。
そういうマンションは居住者の方達からも愛されていますね❤
築浅のマンションも同じことが言えますよ。
しっかりした管理会社がマンション全体を管理していることが肝心なのです。
そして、それは決して大手の会社だけではないのです、、、念のため！
お部屋を探す際には、気になるマンションの管理がいいかは
私達営業スタッフにお尋ねくださいませヽ(^。^)ノ
三浦裕子
