投資用マンションを購入したら・・・管理です！（第2回）
こんにちは。営業の榎本です。
前回より、投資用マンションは「管理」が大切！というお話しを
始めさせていただきました。
前回は、管理で一番大切なことは…ということをお話し致しました。
やっぱり、毎月定期的に賃料が入るということが一番ですよね。
さて今回は、管理するうえで賃料の次に大切なことをお話し致します。
借主はお部屋を毎日使うことになります（当然ですよね）が、
住んでいくうちにだんだんとお部屋は劣化していきます。
当然、貸している部屋はオーナーのものですので、何か不具合があれば
修繕したり交換したりする義務がオーナーにはあります。
特にエアコンと給湯器が故障した！というクレームが多いのですが、
給湯器が故障してしまうとお湯が出なくなってしまうので、
賃借人はとても困ってしまいます。
すぐに対応したくても、そんなお話しが夜中だったり、自分が働いている
時間にあったりすると、とても対応しきれないですよね。
オーナーは賃借人との信頼関係を失ってしまいかねません。
そんなオーナーの悩みを解決してくれるのが「管理会社」です。
例えば弊社では、24時間コールセンターにて賃借人からのクレームについて
対応させていただいております。「夜中にお湯が出ない」「漏水した」等の
緊急対応も可能です。
しっかりとした管理会社にお願いするのも1つの安心ですよね。
（榎本）
投資用マンションを購入したら・・・管理です！
こんにちは。営業の榎本です。
最近、弊社のお客様がこのエリアのワンルームマンションを購入される
ケースが多くなっています。
セカンドハウスや書斎として購入をする方もいらっしゃいますが、
投資用マンションとして購入するケースが多くなっています。
投資用マンションなので当然第三者に貸すことになるのですが、
毎月の賃料収入やお部屋の不具合等の管理を誰かがやらなければなりません。
当然、買ったオーナーは普段お仕事をされているので、仕事の傍らに
お部屋の管理をすることになります。
忙しい皆さんがお部屋の管理までできるのでしょうか。
お部屋の管理ってどんなことをするのか皆さんご存知ですか？
一番大切なのは、賃借人から毎月賃料をいただくということです。
通常、賃貸借契約は月末までに翌月分をお支払する前家賃となりますが、
毎月末に必ずお支払いいただける方ばかりではありません。
中には連絡しないと支払ってくれない方もいます。
その時は、賃借人に電話をしたり手紙（督促状）を出したりしなければなりません。
結構面倒ですよ。
また、一度督促をして払ってくれる方ならまだ良いですが、何ヵ月も賃料を
滞納する方もいます。
そうなってくると、裁判沙汰になることもあります…
オーナーにとって、必ず賃料を受け取るということは、大変重要なことなのです！
続きは次回、賃料以外のお部屋の管理についてお話しします！
（榎本）
相続対策・・・トラブルは嫌ですよね！！
- 2017.09.21 不動産の豆知識
今日は初秋の青空がきれいな一日でした。
涼しい風がなんとも気持ちよかったですね。
さて、今日は以前より存じ上げている太田垣さんという女性の司法書士さんがお話になる
相続についてのセミナーに行ってきました。
私自身、相続もしたことがあるのですが、あまりよくわかっていませんでした。
相続につきものの「トラブル」、それを少しでも少なくするための方法。
それは「遺言書」とのこと。わかってはいるけど、
遺言書を書くのは難しい。ましてや、親に遺言書を書いてもらうのはもっと難しいですよね。
親に言いづらいのと、どうやってすすめたらいいのか分からない人が多いと思います。
今日聞いてきたお話の中でも、『争続』になってしまい、
今まで仲が良かった兄弟が、口もきかない仲になってしまったという事例を
たくさん聞いてきました。
それだけは、避けたいですよね(・.・;)
ドイツでは、８０％の人が遺言書を書いているそうです。
それに比べて、日本ではまだまだ普及していないし、
もっともっと普及しなくてはと太田垣さんがおっしゃっていました。
相続ってどこから手を付けたらいいのかわからない方、
是非弊社にご相談ください。
司法書士の太田垣さんにも相談できますよ。
三浦
投資用物件を購入してみませんか？
皆さん、こんばんは。
営業の榎本です。
最近、マンション購入のご相談を多くいただくのですが、
自己居住用ではなく、投資用の物件を考えている方が多くなっています。
投資用ですから、賃貸中（いわゆるオーナーチェンジ物件というもの）で
毎月の賃料がコンスタントに入ってくるお部屋が当然良いのですが、
どんなマンションを選んだら良いのでしょうか。
現在私のイチオシの物件は、二番町にある「番町ハイム」という
マンションです。
麹町駅からも程近く、管理体制がしっかりしており、住居だけでなく
事務所もOKなワンルーム主体のマンションです。
販売価格も1,000万円前半からございますので、お手頃でもあります。
利回りも高いですよ！
投資用物件にご興味のある方は、ぜひお問い合わせください！！
TEL 03-3263-6565
info@kyoei-realty.co.jp
（榎本）
エアコンって付けっぱなしにしてますか？
- 2017.07.30 不動産の豆知識
明日で7月も終わり、いよいよ8月ですね。
8月7日は立秋ですが、暑さはこれからが本番です。
さて、去年あたりから『エアコンは付けたり消したりするよりも
1日中ずっと付けっぱなしの方が電気代がお得！！』といわれて
いますが、皆様のお宅ではいかがでしょうか。
TVのネタで恐縮ですが、改めて検証したところによると
外気温30℃の日中の場合、気密性の高いマンションでは
外出が約1時間いないであれば、付けたまま出かけた方が
電気代はかからないそうです。
同じように木造の建物の場合は、気密性が低く外気温の
影響を受けやすいため、なんと！
約5時間30分の外出であれば、帰宅後に改めてエアコンの
スイッチをいれるよりも電気代はかからないそうです。
木造戸建てに住んでいるものとしては、かなりショックな
検証でした（笑）
また、2011年以降に製造されたエアコンの場合は
『冷房』よりも『ドライ』にしている方が
電気代が掛からず、お部屋はよく冷えるとも
言っていました。
それは、2011年以降のエアコンはそれまでの「再熱除湿」から
「弱冷房除湿」に変わったからだそうです。
掛かる電気代は、再熱除湿⇒冷房⇒弱冷房除湿とのこと。
ついつい、まだまだ使えるし・・・と思っている
電気製品ですが、その消費電力について考えてみることが
節電になることかもしれませんね。
（清水）
BELSってなに？エコハウス？
- 2017.07.27 不動産の豆知識
先日弊社が参加しているHEAD研究会のＢＥＬＳのセミナーに行ってきました。
ＢＥＬＳとは「建築物省エネルギー性能表示制度」
（Building-Housing Energy-efficiency Labeling System）のことです。
国土交通省では、このＢＥＬＳという評価制度を普及させる意向です。
ＢＥＬＳとはあまり聞きなれない言葉だと思います。
設計の人たちは皆知っているようですが、
不動産関係の人達はほとんど知りません。
実際私がこの言葉を耳にしたのは約1ヶ月前でした。
省エネルギー性能を客観的に評価するということで、
平たく言うと、『どれだけ光熱費をかけずにエコに気持ち良く生活できる家かどうか』ということ。
この評価を受けるためには費用がかかります。
また、良い評価を受けるために改築やリノベーションをしなくてはなりません。
（今なら補助金制度もあるようです）
賃貸でいえば、高い評価を取っている部屋は光熱費が安くつくし、
環境にも優しい部屋ということで、優先的に選んでもらえる可能性があります。
ただし、賃料は少し高くなるかもしれません。
家やマンションを買う場合でも少々高くても買う人はいるはずです。
例えば、プリウスなどハイブリッドカーなどガソリンをあまり使わないので、
価格が高くてもとても人気がありますよね。
それと同じことが起きるのではとリクルートのＳＵＵＭＯの編集長の池本洋一さんは
おっしゃっていました。
今の問題はそれを一般消費者にどうやって伝えるか、
今は星いくつの表示ですが、それでは良くわからないので、
光熱費が何パーセント下がるとか表現した方がいいのではという議論もあります。
なぜこれがいいのか質問された時に不動産の営業の人が
説明しやすくしないと普及はしていきません。
では、不動産業界はそれを受け入れるかという議論のところで
セミナーの時間切れとなってしまいました。
高い評価がある部屋は高く売れるけれど、
買い手としてはそんなエコな家なくても安く買って、
自分で住みやすいようにリノベーションしたいという人もいると思います。
選択肢が増えることはいいことだと思いますが、みなさまいかがでしょうか？
2050年には、ＢＥＬＳの評価が点かない住宅は取り壊すことになる（！？）という
話も出ていました。
強制的に取り壊す！って、乱暴な！！
でも、2050年・・・う～ん・・・だいぶ先だけど、、、、
今から勉強しておいた方がよさそうです。
もっと知りたい方は是非弊社にご連絡を！！！
三浦
投資用マンションを購入しよう！【第5回】
皆さん、こんにちは！
今日も暑いですね。夕方になっても気温が下がりません。
プールに飛び込みたい気分です。
さて今回は、「投資用マンションを購入しよう！」の第5回をお届けします。
前回は減価償却費として経費で落とせる額についてお話しを致しました。
1,850万円のマンションを購入すると、減価償却費として年間約30万円が
必要経費となるということでした。
今回は、ローンを組んでの節税効果のお話しです！
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さて、今回のシミュレーションは、1,850万円の投資用マンションを購入する
という内容ですが、仮にローンを組んでこのマンションを購入することを
考えてみましょう。
投資用マンションを購入するには「アパートローン」を組むのが一般的ですが、
都市銀行のアパートローンの条件は、年利2.5％・返済年数30年（元利均等）、
自己資金（頭金）20％（370万円）というのが平均的な数字です。
上記の条件でローンを組むと、月々のローンの返済額は58,478円となります。
ただし、ローンの返済額を全額経費として計上できるわけではありません。
計上できるのは、金利分のみで、元金は対象外となります。
月々のローン返済額58,478円のうちの金利分30,833円（初回の返済）が
経費計上できる対象となります。
したがって、1年間に経費計上できる金額は約37万円となります。
何と減価償却費以上の額を経費で落とせるのです。
前回お話しした減価償却費（約30万円）と上記のローン金利分（37万円）を
合計すると約67万円が賃料収入120万円から差し引けるのです。
所得税支払いの基礎となる課税所得は120万円－67万円で、何と53万円！
本当に大きな節税効果ですよね！
皆さま、投資用マンションを購入したいと思い始めていませんか。
いつでも物件をご紹介させていただきます！！
（榎本）
投資用マンションを購入しよう！【第4回】
皆さん、こんにちは！
梅雨も明け、毎日暑～い日が続きますね。今年は水不足が心配です。
今回は、「投資用マンションを購入しよう！」の第4回です！
前回は投資用マンションの賃料収入から経費で落とせる減価償却費について
お話しを致しました。
1,850万円のマンションを購入すると、減価償却費として1,295万円が
必要経費となるということです。
では、この1,295万円はどのようにして経費で落としていくのでしょうか。
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建物には「耐用年数」というものがあります。
耐用年数とは「この建物が何年くらい利用できるのか」を算定した
年数となります。
代表的な構造で言うと、木造住宅が22年、（鉄骨）鉄筋コンクリート造の
住宅が47年です。
今回のマンションは耐用年数47年となります。
今回購入したマンションが新築物件だとすると、償却率が0.22と
なりますので、毎年経費で落とせる減価償却費は下記の通りとなります。
1,295万円 × 0.022 ＝ 28.49万円
いかがでしょうか。
年間約30万円を経費で落とせるのです。
月に換算すると25,000円です。
このように、不動産投資は節税対策にもなるのです。
また、今回のシミュレーションは現金でマンションを購入しましたが、
現金を持っていなくても、ローンを組んで投資をすることもできます。
そこでも、節税効果を期待できるものがあるのです。
さて、それは何でしょう？
続きは次回・・・お楽しみに～
（榎本）
ＤＩＹにご興味はありますか？
- 2017.07.19 不動産の豆知識
先日、弊社が法人会員になっているＨＥＡＤ研究会不動産マネジメントＴＦに
参加してきました。
今回のお題は「賃貸ＤＩＹガイドライン案」についての検討会でした。
皆様は、お部屋をご自身で壁紙を変えたり、自作の棚を作るなどされたことは
ありますでしょうか。昨今、「ＤＩＹ女子」とかも聞きますね。
賃貸のお部屋では、よく『釘一本壁に打ってはいけません！』という内容の
重要事項説明もあり、退去の時に余計にお金を取られたくないな～と思って
何もしない方の方が多いのかもしれません。
検討会の中では、現実的には難しいＤＩＹではありますが、それでも
自分の部屋をカスタマイズしてみたい！と考える入居者さんに
法律的にはもちろん、安全面や健康面でも正しい知識を持った上で
適切なアドバイスができる不動産業者になっていくことが大切ではないかと
考えました。
参加者には、大家さん自らＤＩＹをして入居者さんに喜んでいただいている方や
多くのリノベーションのデザインを手がけられている方や、様々な角度からの
意見が出て、面白かったです。
今後、２～４回の検討会で、中身が精査されていく予定です。
（清水）
投資用マンションを購入しよう！【第3回】
皆さま、こんにちは！
毎日暑い日が続きますね。
「投資用マンションを購入しよう！」の第3回をお届けします！
前回は、投資用マンションを所有しているときにかかる諸費用について
お話しをしました。
1,850万円のマンションを購入し、第三者に月額13万円で賃貸すると、
かかる費用は3万円程度ですので、実際に毎月入る実収入は10万円
程度になります。
年間実収入は、何と120万円！！
第1回のこのコラムでご紹介した定期預金・投資信託と
比較してみてください。
定期預金 5万円
投資信託 60～80万円
何と、定期預金の24倍、投資信託でも1.5～2倍もの収益があるのです。
どうですか。マンション投資をしてみたくなりませんか？
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さて、マンション投資は上記の通り定期的な高収益が見込めますが、
もちろんこの収入には税金（個人であれば所得税・住民税）がかかります。
不動産の賃料収入は、「不動産所得」となりますが、申告をする不動産所得は
「賃料等の総収入」から「必要経費」を差し引いた金額となります。
前回のコラムでもお話しをした通り、このマンションの賃料を月額13万円
とすると、下記の費用が必要経費（3万円程度）として認められます。
・管理費、修繕積立金
・固定資産税、都市計画税
・火災保険料
・賃料管理料
そこで、実収入は毎月約10万円となるのですが、確定申告では
上記以外に実際にお金の動かない経費を計上できるのです。
その経費とは ・・・ 「減価償却費」というものです。
さて、減価償却費とはどのようなものでしょうか。
マンションの建物は、使っていくうちに毎年劣化していきます。
劣化すると、建物の価値も毎年下がっていきますので、その下がった分の
価値を経費で落とすという考え方です。
ただし、劣化するのは建物のみであり（土地は劣化しません）、
経費で落とせるのは建物部分のみです。
では、今回のマンションでの減価償却費を算出してみましょう。
総額1,850万円の内訳は、土地の共有持分の価格と建物価格の
合計ですが、まずは土地と建物の価格を分けなければなりません。
やり方はいくつかあるのですが、代表的な方法は固定資産税評価額の
比率より按分する方法です。
固定資産税評価額は、市区町村が発行する「評価証明書」という
書類に記載されています。
例えば、土地の固定資産税評価額が300万円、建物の固定資産税評価額が
700万円とすると、土地・建物それぞれの評価の比率は3：7になります。
これを売買代金に当てはめて、土地価格・建物価格を算出します。
土地価格 1,850万円 × 3/10 ＝ 555万円
建物価格 1,850万円 × 7/10 ＝ 1,295万円
したがって、建物価格は1,295万円となります。
この金額が減価償却費の対象金額となります。
ただ、この金額を一気に経費で落とせるわけではありません。
さて、毎年どの位の金額を経費で落とせるでしょうか。
続きは次回・・・
お楽しみに！！
（榎本）
