借家人賠償責任保険ってなに？
皆様 こんにちは。
受託管理担当の清水です。
ずーーーっと、ブログ担当をサボっておりました(^_^;)
これからは、賃貸管理に関わるお話をアップしてゆく予定です。
どうぞ宜しくお願い致します。
今回のタイトル「借家人賠償責任保険」ですが、これは、偶然の事故によって
借りているお部屋（物件）に対して損害を与えてしまった場合の賠償金を補償する保険です。
簡単に説明すると、物件に損害を与えてしまった場合にオーナーに対しての
損害賠償を補償する保険です。
補償の対象は火災や爆発・破裂、水漏れ等によって物件が損害を被った場合となり
故意の事故などで損害を与えてしまった場合は補償を受けることができません。
賃貸物件を契約する際には「火災保険」に加入することになりますが、
多くの火災保険には借家人賠償責任保険の機能が組み込まれているのが一般的です。
皆様、初回の賃貸借契約時には保険代理店の説明を受けてご加入されるのですが
2年後の更新時には、直接保険会社から郵送で連絡が来ても忙しかったりして
手続きを怠ってしまう方がいらっしゃます。
実際に退去のときに物件にダメージを与えてしまっていたことが判明し
原状回復工事の金額も多額になったため、火災保険の適用をお勧めした際に
「実は更新してなかったんです・・・」と言われてしまったことがありました。
最終的に保険を使うことが出来ず、入居者様が全額工事代金のお支払いをすることになり
入居者様にとっても後悔が残ることとなりました。
弊社では、管理物件にご入居のお客様には、2年毎の更新手続きの際に
火災保険の保険証の写しを提出していただくことにして、このような残念なことが
起きないように努めています。
保険を使うような状況にならないことが一番大切だと思いますが、
大切なお守りであることも確かだと思います。
皆様も一度、お手元の火災保険証券をご覧になってみてくださいね。
（清水）
『Monthly Report』10月号を掲載しました！
- 2022.10.12 不動産の豆知識, 番町麹町マーケットデータ
「Monthly Report」の
2022年10月号を掲載しました
こちらからも入れますので
是非ご覧くださいませ！
今回は、
「社長のひとこと」での
測量士の方に依頼した境界問題の件や
「管理のアレやコレや」の
電化製品の耐用年数のお話などを掲載しています
他にも色々データの考察もしていますので
是非読んでみてくださいね！
これまでの過去データは
ホームページのこちらのバナーを
クリックしてください♪
じゅんじゅんでした
賃貸契約をする際の火災保険の意味について
- 2022.06.30 不動産の豆知識, 契約・入居のポイント, 生活の知恵, 雑記
皆様
こんにちは。まだ6月だというのに、暑い日が続いていますが、
お元気でお過ごしでしょうか。
さて、本日のお題は火災保険（借家人賠償責任保険）についてです。
賃貸でお部屋を借りるときは、契約内容で火災保険に加入することが
義務付けられている場合がほとんどだと思います。
「今まで火事なんか起こしたことないし、保険料も掛かるのに、
入らなければならないの、、？」
「何かを壊したとしてもその修理費用を払えばいいんでしょ？」と
思っていらっしゃる方も多いかと思います。
では、何故加入しなくてはならないのでしょうか。
もちろん、自身が火事を起こしてしまった時というのが
一番かもしれません。
その他、近隣の方が起こした火事のために、
借りている部屋が水浸しになってしまった場合も
借主の火災保険がカバーしてくれます。
それだけではありません。
よくあるのが、部屋の片付けをしていたら、物がぶつかって、壁に穴を開けてしまった。
アイロンをかけていたら、うっかり床に落としてしまい、
床に焦げ跡ができてしまった等、
日常生活をしていて、
事故で部屋に損害を与えてしまった場合にも
加入していた火災保険（借家人賠償責任保険）が
カバーしてくれる可能性が高いのです。
壁に穴を開けてしまった場合、壁クロスを剥がし、
その下の石膏ボードも張り替えなくてはならないとなるか、
かなりの費用が掛かります。
火災保険に加入していれば、免責（数万円が多い）だけの支払いで済みますので、絶対的に保険に加入しておいた方がいいのです。
部屋に修理が必要なことが起こった場合は、
入っている火災保険が修理代をカバーできるかどうかは
弊社の管理物件にお住いの方は、ご連絡をいただければ、
保険の代理店の担当者に問い合わせることができます。
契約時には保険に入ったけれど、更新するときに火災保険は
放置のままという方がたまにいらっしゃいますが、
それでは契約違反になりますので、
火災保険も更新していただきたいと思います。
三浦裕子
投資用のお部屋の利回り計算について
- 2022.03.14 投資用マンション
皆様、こんにちは
今日は投資用物件について書かせていただきます。。
「利回り」という言葉をご存知でしょうか。
「利回り計算」には二通りあります。
「表面利回り」と「実質利回り」の2つです。
物件の情報には表面利回りが使われることが多いのです。
では、何が違うのでしょうか。
「表面利回り」とは
年間賃料を物件の価格で割ったものになります。
例えば、、、、
賃料が10万円のお部屋が3400万円で募集されていたとします。
利回り計算は
10万円×12÷3000万円＝0.04（4％）という計算になります。
では、「実質利回り」はどういう計算になるかというと、
経費等を考慮して計算した利回りになります。
経費には、購入時の諸費用以外にも固定資産税・都市計画税、
管理費・修繕積立金、不動産仲介手数料などがあります。
（年間賃料－経費）÷価格となるので、
当然「表面利回り」よりも小さい数字になってしまいます。
投資用物件を購入される際は、この両方の利回り計算をしなくてはなりません。
実際には不動産会社にお聞きいただくのが一番ですね。
以前は８％とか６％という物件もありましたが、
現在は4％にもならない物件が多いです。
詳細については、是非弊社にご相談くださいませ。
三浦裕子
不動産のからくりをご紹介します。
- 2021.04.28 不動産の豆知識
こんにちは
営業の三浦です。
今日はちょっとした不動産のからくりについてお話をしますね。
からくり？って、、、ご存知の方もいらっしゃると思いますが、
古いマンションの１室が突然高値で売買物件として募集されることがあります。
あのマンションが？？？なぜ？
実は、建て替え予定のマンションなのです。
その理由は、新築の分譲マンションに建て替えられたときに、
売買価格よりも高いお部屋が手に入るからなのです。
たとえば、８０㎡のお部屋が１億で売られていたとします。
それが建て替え後には同じ８０㎡のお部屋が手に入ることがあるのです。
（あくまでも、例えですよ！）
新築分譲マンションが1億２千万円で販売されると
なんと２千万円もお得になるのです。
還元率というをご存知でしょうか？
現在のお部屋と同じ大きさの新築のお部屋を得られるとしたら、
それは還元率100％ということになり、
半分になってしまう場合は、還元率が50％となります。
そのうえで、新築の分譲マンションはいいお部屋は
何倍もの競争率となる場合がありますが、
もともと所有されている方は優先権があるので、
良いお部屋が手に入る可能性があるのです。
ただし、リスクが少しあります。
建替えが決まっても、新築のマンションが出来上がるまでは
3年から5年かかります。
その間に不動産の価値がとても下がってしまうことがあるかもしれません。
そうなると分譲時に購入したほうがいいということになるかもしれません。
それと建て替え中は住むことができませんので、
そこも考えないといけないですよね。
番町エリアでも、建て替えが目前になっているマンションがあるんです。
お知りになりたい方は三浦までご連絡くださいませ。
03-3263-6565です。
もっと詳しいお話をさせていただきますね。
三浦
共用部分に私物を置いてはいけないの？
- 2021.04.13 不動産の豆知識
分譲マンションや賃貸マンションに関わらず、
管理会社から共用部分に私物を置いてはダメということになっています。
濡れた傘を置きたい！
バギーをしまうところがないから、廊下に置いておこう！
だって、廊下は広いし、ちょっとくらいいいのでは！
なんて思ったことはないでしょうか？
何故ダメなのかというと、
もちろん共用部分は居住者の皆様がお使いになるところで
個人的に使えるわけではありません。
皆様がそれぞれものを置くと、美的にもきれいではありません。
理由は他にもあります。
大きな地震があった時に、傘やバギーが廊下をふさいだ形で
転がってしまった。
火事が起きて、逃げようとした時につまづいて、転んでしまった。
転んだ拍子に骨折をしてしまった。
など、通常時には考えられないようなことを防ぐためでもあるのです。
ちょっとしたことが危険になることもあり得るので
皆様もお気を付け頂ければと思います。
三浦
連帯保証人の極度額とは
- 2021.03.21 不動産の豆知識
皆様、こんにちは
桜が開花しましたね。
まだ2分咲きのものも、木によっては満開に近いものもありました。
少なくとも今週いっぱいはきれいな桜が見られそうです。
お花見が楽しみですが、マスクとソーシャルディスタンスが
必要です。どこの公園でも宴会は禁止ですが、
今年は仕方ないですね。
さて、本日のお話は連帯保証人の極度額について。
賃貸借契約を結ぶ際は、連帯保証人を立てることが必須でした。
ところが最近は保証会社が連帯保証人に代わって
保証をするというのが主流になってきました。
何を保証するかというと、賃料などの滞納についてです。
万が一借主が賃料を払えなくても、保証会社が代わりに支払ってくれます。
保証会社は借主に対して、督促をして代わりに支払った賃料等を
払ってもらうことになります。
さて、昨今は保証会社が主流とはいえ、今でも連帯保証人を立てる契約はあります。
今回のお話は連帯保証人を立てて契約を結ぶケースのことです。
昨年の民法改正で連帯保証人の保証額の上限を
決めなくてはならなくなりました。
実は、今までは上限はなかったのです。
もし、借主が3年間も賃料を支払わなかったとします。
連帯保証人は借主と同じ支払い義務があり、
3年分の賃料相当額を貸主に支払う義務があるのです。
これでは、連帯保証人になりたくないという人はいますよね。
そこで民法改正では上限を決めましょうということになりました。
弊社では1年間の賃料相当額を連帯保証人の上限としました。
それを「極度額」と言います。
この極度額は何ヶ月分と決められているわけではありません。
おそらく1年間から2年間分としているケースが多いと思います。
簡単に1年分といっても、例えば25万円のお部屋だと300万円になります。
それを契約書に記載されるので、
連帯保証人になる方はちょっと驚くかもしれません。
が、実は無限に保証はしなくても良くなったという意味で、
連帯保証人になる人には朗報と言えるのです。
三浦
賃貸物件でLED電球に交換したいときは？
- 2021.03.10 不動産の豆知識
皆さま こんにちは。
弊社は、賃貸・売買物件のご紹介以外にオーナー様からお預かりしている
お部屋の管理を多数しております。
今日は、ご入居されたお部屋の照明を蛍光灯からLEDに替えたいと
思われた時の注意点をお話させて頂きますね。
賃貸借契約時に「重要事項説明」や「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明」を
お聞きになられていると思いますが、その中では『簡単な修繕』として
電球の交換は入居様がされて構わないと書かれています。
お部屋の中で電球のダウンライトが設置されている場合、これをLED電球に
替えることが該当するかと思います。
まず、壁スイッチが調光スイッチかどうかを一度確認してください。
調光スイッチ（明るさを自由に変えることができるスイッチ）の場合
調光器非対応のLED電球を壁の調光スイッチに使用すると
不点灯、ちらつき、発熱等ランプの短寿命・故障の原因になりますので
必ず【調光器対応】と記載のあるLED電球をご使用ください。
また、最初についていた電球はオーナーの設備となりますので
LED電球と交換した後は、退去時にもう一度交換して頂く
必要がございますので、処分されずに保管をしておいてくださいね(*^-^*)
お借りになっているお部屋の電球を含めて、設備にご不明な点がありましたら
お部屋を管理している管理会社にお尋ねになることが肝心ですよ。
（清水）
宅地建物取引士って何をする人？
- 2021.03.03 不動産の豆知識, 契約・入居のポイント
こんにちは
沈丁花の花も咲き始め、春になってきた感じが
ひしひしと感じます。
まだ気温は定まりませんが、春は来ていますね。
さて、本日のお題は、、、宅地建物取引士に
ついてです。
不動産の売買や賃貸の契約をした方は
ご存知かと思いますが、
契約に先駆けて「重要事項説明」の説明を
受ける必要があります。
「重要事項説明」というのは、
契約するにあたって、契約書の条項の中でも
特に知っておかなくてはならないこと、
また、契約をして、お住いや事務所や店舗として
お部屋を使う際に知っておくべき設備のこと、
などを事前にお知らせすることです。
それを書類にしたのが、「重要事項説明書」という
書類になります。
そして、その説明をするのが、
宅地建物取引士という国家資格を持った人なのです。
宅地建物取引士にしかできない仕事が3つあります。
１． 重要事項説明を行う
２． 重要事項説明書を作成、押印すること
３． 契約書に立会人として記名押印すること
つまり、契約に際して、責任を持つということですね。
私は資格を持っていますが、毎回契約の際は緊張します。
責任を持つということは
専門知識を持っていないとなりません。
そのために宅建試験という試験に
合格をしないとならないのです。
合格率は20％弱の結構な難関です。
余談ですが、重要事項説明の際は
宅建士証という免許証を
契約者にお見せした上で説明をするのですが、
その免許証には生年月日が書いてあり、
年がばれてしまわないように
ちょっと遠目に置いてみたり、、、
それでは意味がないですね。
わかっているのですが、、、、(^-^;
三浦
番町麹町エリアのマーケットについて
- 2021.02.21 不動産の豆知識
こんにちは！
寒暖の差が激しいこの頃ですが、
少しだけ春の気配が感じられ
なんとなくウキウキしてきます。
花粉は困りますが、、、
弊社では、毎月、番町麹町エリア
（九段、平河町、紀尾井町、隼町を含む）の
マーケットデータを発表しています。
前月1か月間の賃貸物件の動向を
弊社独自のデータから読み取っています。
以前は管理物件をお任せいただいている所有者の方々に
お送りしていましたが、
広く皆様にもお知らせしたほうがいいのではないか
ということで毎月発表させていただいております。
トップページにある以下のマークを
クリックしていただくとページに飛びます。
こちらをご覧ください。
データから読み取れるマーケットの動向を
できるだけわかりやすく説明しています。
読み物としても面白いのでは、、、と自負しています！
（毎月文章を作るのにかなり四苦八苦していますが(^-^;）
こんな感じです。
「１月のマーケットは、、、、
データを見ると、前月の募集物件数は98件でしたが、
１月の募集件数は128件であり、30件増えています。
「パークアクシス三番町」という新築賃貸マンションが
竣工間近となり募集が始まった事が一番の要因です、、、」
これからお部屋を借りたいと思っていらっしゃる方、
投資用に不動産の購入を検討されている方に
特にご利用いただければ嬉しいです。
ちなみに、弊社のデータは
賃料が15万円以上の物件のみとなっています。
三浦
